부동산 격랑의 시대 (잃는자가 있으면 반드시 얻는 자도 있다!)

어려운 시기일수록 기본에 충실하자

풍랑의 시기이다. 풍랑은 너울이라고도 하는데, 너울의 특징은 주기가 있다는 것이고, 반드시 고점과 저점이 있다. 이 고점과 저점에 가장 큰 영향을 끼치는 요소는 누가 뭐래도금리다. 금리는 주기적으로 변화하고, 또 주기가 비교적 일정하다. 즉, 한동안 올랐다면 또 한 동안은 반드시 떨어진다는 것이다. 대부분의 부동산관련 유튜브채널들에서는 이런 부동산의 저점과 고점을 파악하는데 초점을 맞추고 있다. 그래서 최고점에서 팔고 다시 최저점에서 사는 방식으로 부를 축적해 나간다.

시장에는 경제성장률에 따라 자본이 총량적으로 정해져 있는데, 누군가가 부를 가져가면 누군가는 부를 잃게 되는것이 기본적인 원리다. 따라서 누군가 이익을 본 사람들 때문에 또 다른 측면에서는 누군가는 저점에서 자기자본을 침탈당하는 것이다. 우리 유튜브채널 (PLAFORM부동산공학)은 그래서 고점과 저점을 파악하는데 초점을 두기 보다는 자산의 기본적인 체력이 좋은 건축물의 입지, 즉 금리의 영향을 상대적으로 덜 받는 그런 자산가치를 가진 곳이 어디인지를 밝혀내는데 초점을 맞추고 있다. 그래서 채널에서 다루고 있는 내용들을 살펴보면 도시중심지이론과 실제적 수요와 관련된 요소들, 이를테면 아파트의 경우라면 일자리수요, 지식산업센터라면 입주업체의 수요와 산업단지 접근성 같은 부분이다. 교통 인프라중에서 지하철 접근성이나 고속도로접근성 같은 것들이다. 

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이런 것들은 어떻게보면 대단한 분석기술이나 첨단분석법은 아닌것처럼 보이지만, 사실 가장 기본적인것에 충실하다고 볼 수 있다. 처음에는 별것 아닌 것처럼 보이지만 이런 기초적인 데이터수집이 나중에 엄청난 효과를 가져오게된다. 왜냐하면 이런 기초적인 데이터들은 잘 왜곡되지 않기 때문이다. 그 얘기는 어떤 큰 영향력을 끼치는 변수가 없는한은 모든 건축물들의 가치변화는 이 데이터들의 흐름안에서 움직인다는 것. 그렇기 때문에 이 데이터가 가리키는 가치 측정값이 높을수록 큰 파도가 몰려와도 변동폭이 그리 크지 않다는 것이다. 그렇기 때문에 필자가 우리 채널채널 운영초기부터 피력했고, 매번 강조하고 지금도 또 강조하는 것은, 부동산 호재요소에 너무 목매지 말고 요행이나 지름길을 바라기 보다는 기본에 충실하자는 것이다. 또 지금과 같은 어려운 시기에는 더욱 더 그렇다.   

 

어려운 시기라고 아무것도 안 하면 계속 후발주자밖에 안 된다. 끊임없이 배우고 연구하라

모두가 어려운 시기라고, 또 위기라고 하지만 오히려 저는 매일이 새로운 것을 배울 수있는 매우 좋은기회라고 생각한다. 부동산이 만약 계속 오르기만 한다면 정확한 부동산의 작동원리를 알 수 없다. 오히려 주기에 대해서, 변동폭에 대해서 어떤 요소들이 반등에 가장 크게 관여하는지 알 수있는 지금이 바로 절호의 기회이다

지금은 놀라운 Data 수확기이다. 끊임없이 데이터를 모으고 축적해두고 자신만의 분석툴을 갖추는 것이 중요하다. 우리 연구소에서 채널을 통해 제공하는 콘텐츠들은 프로그램 시장에서의 오픈소스와 같고 그걸 가져다가 각자 자기 지역과 관심용도의 건물에 적용해보고 적응시켜 최상의 수익모델로 개발해 보도록 하면 된다. 기초가 부족한 사람들은 우리 연구소 분석영상들의 도움을 받으면 충분한 공부를 할 수 있다. 

절대 감정적으로 대응하거나 서두르지 말라

부동산 RISK가 가장 큰 때가 언제인가 하면 요즘과 같은 시기가 아니라 오히려 부동산 경기가 매우 좋은 호황기일 때라고 말할 수 있다. 이유는 간단하나. 호황기에는 고점이 있고 곧 고점에서 저점으로 넘어가게 되는데, 대부분이 이런 고점에서 앞으로도 계속 가격이 오를 거라고 믿고 높은 가격에 부동산을 매입하는 것이다. 그리고 곧 저점을 향해 치닫게 되는 것도 잠시, 곧 어마어마한 롤러코스터를 타고 끊임없는 추락을 경험하게 된다. 하지만 이때는 이미 늦었다. 팔려고 하기보다는 계속 보유하기를 선택해야 한다. 그래서 오히려 부동산 시장이 지금과 같은 냉각기라면 RISK가 많이 내려가 있는 상태라고 보는 것이 맞다. 

고점에서 매각하고 저점에서 다시 저렴하게 건물을 사들이는 사람들에게 좋은 먹잇감이 되지 말길 바란다. 이것을 방지하는 길은 열심히 공부하는 길뿐이다. 누구도 믿지 말라. 자신만의 신념과 분석툴을 만들고 그것을 신뢰할만한 수준까지 끌어올려야 한다. 

https://youtu.be/IFK9oOojLec