지식산업센터 형태만 보고 가치 예측하는 방법 (5)꿈꾸는 진격의 거인, 규모의 경제를 제대로 보여주다! : 핑거타입 (Finger type)

 

지식산업센터의 '진격의 거인', 핑거형 타입 지식산업센터.

최소 1,000개 이상의 지식산업센터 호실이 모여있는 초매머드급 지식산업센터인 경우가 많다. 핑거형 타입의 발생 원인은 넓은 대지안에 최대한 많은 호실을 분양해 넣겠다는 의지에서부터 시작된다.

이런 핑거 타입은 정말 많은 호실의 지식산업센터 구성이 가능한데, 대부분 새로 조성되는 신도시에서 나타난다. 기존 구도심에는 이런 정도의 규모로 새로 개발할 수 있는 부지를 찾기가 쉽지 않다. 그리고 최대한 저층부를 활용해서 핑거들을 많이 뻗치는 방식으로 건물을 조성해야하기 때문에 고층형은 잘 나타나지 않는다.

호실수는 1,000개 이상, 많게는 1,500개가 들어가는 지식산업센터도 있다. 이렇게 많은 호실을 보유한 지식산업센터에는 어떤 이슈가 발생할까? 상주인구가 엄청나게 늘어날 것이고 이런 상주인구의 점심식사 저녁식사 해결을 위해서 이들을 받아줄만한 많은 식당가가 필요할 것이다. 그리고 이런 상가들은 또 평일 지식산업센터 상주인구만으로는 운영에 Risk가 있을 것이기 때문에 외부 유동인구 유입을 위해서 대규모 쇼핑센터화를 위한 앵커테넌트를 도입할 것이다.

그럼 자연스럽게 저층부 쇼핑센터, 중고층부 지식산업센터의 수직 분리 건물이 된다.

 

 

핑거형 지식산업센터의 장점

정말 많은 업체들이 입주할 것이기 때문에 웬만한 건 여기서 다 해결이 된다. 주변에 다른 지식산업센터가 없다고 하더라도 충분히 시너지가 날 가능성이 높다.

지식산업센터에 입주하는 업체 수가 많다는 건 여러모로 엄청난 장점이다. 지식산업센터도 어떻게 보면 하나의 도시다. 입주민들이 기업체이니까 혁신도시 정도라고 봐야할 것이다.

많은 기업체가 모여있는 집합건물이 한 목소리를 내게 되면 엄청난 영향력을 발휘할 수 있다. 정치적인 영향력을 행사할 수도 있을 것이고 경제적으로 무시하지 못하는 대규모 집단이 될 것이다.

 

핑거형 지식산업센터의 단점

만약 단기적인 임대수익을 노리고 접근할 경우 준공 초기에 상당한 어려움을 겪을 가능성이 있다. 천개 이상의 호실이 준공되면서 일시적으로 물량이 풀리게 되면 정말 더블 트리플 이상의 초역세권이 아닌 이상 최소 안정화되는데 2년 혹은 3년 그 이상 안정화 기간이 필요할 것이다. 

또 핑거형 타입의 특성상 최대한 많은 호실을 밀어넣다 보니 작은 형태의 터진 좁은 중정이 여러곳 발생하게 되는데 이렇게 되면 마주 보는 호실 간 시선 간섭이 불가피하다.

 

 

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