지식산업센터 형태만 보고 가치 예측하는 방법 (2) 건물 형태가 왜 중요한가?

 

단독형은 전체 형태 유형 중에 대지 면적이 비교적 작은 곳에 들어서는 지식산업센터다. 주로 이미 개발된 도심지에 지어지는 형태인데 대지 가격이 비싸기 때문에 넓은 대지를 확보하기 어려운 상황에서 지어지게 된다.

대지면적이 작기 때문에 건축 면적도 작을 수 밖에 없고 그렇기 때문에 평면구성상 들어갈 수 있는 전체 호실 수도 상당히 제한적이다. 단독형 지식산업센터는 다음 네가지 특징을 가진다.

 

 

주력 평형대가 단일하게 구성

주력 평형 구성상 다양한 평형대의 호실 보다는 경쟁력 있는 평형대 위주로 구성되는 경우가 많다. 왜냐하면 전체 바닥면적이 작은데다 지가도 비싸기 때문에 분양이익을 많이 내려면 분양 Risk가 큰 대형 평행대보다는 도심지에서 가장 선호도가 높은 중소형대 호실을 주력으로 가급적 많은 호실을 분할하는게 이윤이 많이 남기 때문이다.

고층 위주의 구성

도심지에 위치하는 경우 기본적으로 토지이용계획상 용적률이 높은 용도지역일 가능성이 높고 좁은 대지면적에 용적률을 최대한으로 끌어올리려고 하다 보면 건물의 기본 층수는 올라가게 된다. 그렇게 되면 층수가 최소 15층 이상 되는 경우가 많을 수 밖에 없게 된다. 그 이하 층수가 되면 충분한 분양 호실 확보가 어렵게 되고 분양가를 상당히 높이지 않고서는 전체적으로 사업적 수익이 나기 어렵기 때문이다.

 

 

물건의 희소가치

도심지의 비싼 대지에 지어지는 대신에 소규모 개발로 많이 지어지기 때문에 물건의 희소성이 있다는 장점이 있다. 따라서 추후 재산가치 상승으로 많은 차익을 기대할 수 있을 것이다. 하지만 역시 도심지 지가가 만만치 않기 때문에 초기 분양가는 상당히 비쌀 수밖에 없을 것이다.

장기적 임대가치 우려

소규모 개발로 나홀로 지식산업센터가 될 경우 임대에 마이너스 요인이 될 가능성이 있다. 지식산업센터의 최대 장점은 클러스터, 군집형태의 구성으로 입주 협력사간 협업이 용이하다는 장점이 있으나 나홀로 지식산업센터인 경우에는 이런 장점인 시너지 혜택을 활용하지 못하게 된다.

 

더 자세한 내용은 아래 영상을 통해 확인할 수 있습니다.

https://youtu.be/GKzF4txbRMs