지식산업센터 형태만 보고 가치 예측하는 방법 (1) 건물 형태가 왜 중요한가?

 

오늘은 관상 얘기를 해 볼까 한다. 지식산업센터와 관상이 도대체 무슨 관계람? 하시는 분들 분명 계시겠지만. 다름 아닌 지식산업센터의 형태에 관한 이야기다.

지식산업센터 초강대국 대한민국의 위상

'한국산업단지공단'자료에 따르면 작년까지 전국에 등록 및 접수된 지식산업센터가 1,200개가 넘는다. 그리고 이 자료는 아직 100% 취합된 자료가 아니기 때문에 아직 등록되지 않은 민간 지식산업센터까지 합하면 그 수가 최소 1,500~2,000개로 추정할 수 있다.

이렇게 지식산업센터가 많은 나라는 대한민국뿐일 것이다. 아마도 4차 산업 강국을 지향하는 국가 정책이 바뀌지 않은 한 앞으로 지식산업센터 개수는 계속 증가할 것이다.

이렇게 많은 지식산업센터 가운데 그럼 어떤 지식산업센터를 선택해야 할지 갈수록 고민이 늘어날 것이다.

지식산업센터의 가치를 결정하는 가장 중요한 요인은 바로 입지다. 당연히 좋은 위치를 선점한 지식산업센터를 선택할 수 있다면 좋겠지만, 좋은 위치의 대지는 한정되어 있고 앞으로 나올 지식산업센터는 많다. 우수한 입지의 지식산업센터는 계속 그 수가 줄어들 수밖에 없다.

따라서 한편으로는 좋은 입지의 지식산업센터 분양 소식에 귀를 기울이면서도 또 한편으로는 입지를 극복할 수 있는 또 다른 요소가 무엇이 있는지 살펴볼 필요가 있다.

 

지식산업센터의 형태를 왜 주목해야 하는가?

그렇기 때문에 입지 외에도 우리가 관심해야 할 것은 바로 건물의 형태다. 근래의 지식산업센터들은 교통 여건이 말도 안 되게 불편할 정도의 입지에 지어지는 곳은 거의 없기 때문에 오히려 대지에 적합한 모양과 특화된 기능을 가진 지식산업센터를 잘 찾는다면 의외로 좋은 수익을 기대해 볼 수도 있다.

지식산업센터를 잘 살펴보면 몇 가지 타입으로 분류를 할 수 있는데, 재미있는 건 저 건물은 '왜 저런 형태로 밖에 만들어질 수밖에 없었나'라는 의문을 던지면서 시작된다. 이 질문에 대한 답이 결국 해당 지식산업센터에 대해 많은 것을 알 수 있는 단서가 된다.

지식산업센터 건립사업도 결국 하나의 건축사업으로 시작되기 때문에 먼저 시행사 입장에서 생각해 볼 필요가 있다. ​

 

지식산업센터를 지을 때 시행사가 고민하는 것들

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1. 낮은 비용으로 대지 매입
2. 건설 비용의 최소화
3. 최대 분양호실 뽑아내기
4. 분양가 높이기

 

건물을 어떤 형태로 설계하느냐에 따라서 호실수의 양이 판이하게 차이가 나게 되고 분양 완판 시 취할 수 있는 이윤도 달라지게 된다. 그렇다고 호실 수를 무한정 빽빽하게 밀어 넣을 수도 없는데, 그렇게 되면 채광이나 기타 기업의 정주요건이 나빠지고 전용면적이 증가함에 따라서 공용면적이 줄게 되면서 전체적인 분양 가치가 떨어지게 되는 문제점이 생긴다. ​

적절한 퀄리티를 유지하면서도 최대한의 호실을 찾아내는 과정을 거치면서 최적의 대안을 찾는 것이 바로 지식산업센터의 설계라고 볼 수 있다.

 

그 외에도 건물의 형태에 영향을 주는 많은 요소들

위의 요소들 외에도 건물 형태에 영향을 끼치는 많은 영향들이 있다.

예를 들면 대지의 평면적 형태, 단면적 조성 여건, 땅속의 성질, 심지어 대지의 가격도 건물의 형태에 영향을 줄 수 있다. 또 주변의 용도지역에 따라서도 건물의 형태는 영향을 받는다. ​

따라서 건물의 모양만 잘 살펴봐도, 시행사의 분양 전략이나 대지와 주변 여건의 컨디션을 추측해 볼 수 있고, 더 나아가 단기 중 장기적인 건물의 임대 및 재산가치까지도 조심스럽게 추측해 볼 수 있다.

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자세한 내용은 아래 영상을 참조 바랍니다.

https://youtu.be/U9p5fMC8RBc