공개공지를 확보해야 하는 건축물 용도와 설치 기준은?

'공개공지'의 사전적 의미는 다음과 같다​

 

공개공지 : 대지면적에서 일반이 사용할 수 있도록 설치하는 공지 또는 공간

토지이용 용어 사전

 

쉽게 말하면 도심지에서 누구나 자유롭게 이용할 수 있는 개방된 휴식공간을 의미하는 것인데, 모든 건물은 아니고 특정 규모와 용도의 건물을 도시지역에 건축할 경우에 의무적으로 공개공지를 확보하도록 하고 있다. 전국 모든 시도에 해당하는 공개공지에 관한 기준은 건축법 제27조의 2(공개 공지 등의 확보)에서 명시하고 있다.

 

공개 공지 등의 확보 (건축법 시행령)

건축법 시행령 제27조의 2(공개공지 등의 확보)

(1) 적용 대상

1. 문화 및 집회 시설, 종교시설, 판매시설(농수산유통시설 제외), 운수시설(여객용 시설만 해당), 바닥 면적 합계 5천 제곱미터 이상의 업무시설 및 숙박시설

2. 그 밖에 건축조례로 정하는 건축물​

(2) 적용 방법

1. 대지면적의 10% 내에서 건축조례로 정함 (지자체 건축조례를 보아야 함)

2. 조경면적과 매장문화재 현지 보존 조치 면적을 포함할 수 있음

(3) 적용 인센티브 (건축조례에서 정함)

1. 용적률의 1.2배 이하

2. 높이 기준 1.2배 이하​

(4) 적용 대상이 아닌데도(공동주택 중 주택 외 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 것 외의 공동주택 제외) 공개공지를 설치하는 경우에도 인센티브를 적용함

 

여기서 중요한 부분이 법적으로 설치해야 하는 조경 면적과 문화재 보존 조치 면적도 공개공지에 포함시킬 수 있다는 점과 적용 대상이 아닌 경우에도 공개공지를 설치하게 되면 용적률과 높이 인센티브를 받을 수 있다는 점이다.

 

 

위 경우는 전국적으로 적용될 수 있는 기본적인 공개공지 관련 지침이고 지역별 세부지침은 각 지자체별 건축조례를 참고해야 한다.

이제 가장 많은 건물이 있는 서울시의 규정을 살펴보자.

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서울시 공개 공지 설치 대상 및 기준 (서울시 건축조례)

서울시 건축조례 제26조(공개공지 등의 확보)

(1) 적용 대상

1. 해당 용도 바닥면적 합계 5,000제곱 미터 이상

가. 문화 및 집회 시설

나. 판매시설(농수산물유통시설 제외)

다. 업무시설

라. 숙박시설

마. 의료시설

바. 운동시설

사. 위락시설

아. 종교시설

자. 운수시설

차. 장례식장

(2) 적용 면적

* 건축선 후퇴부분 면적은 제외됨, 필로티에 설치되는 면적은 1/2만 인정​

* 대지 또는 건물 내에 설치하는 지하철 출입구나 환기구 면적도 포함 가능

가. 바닥면적 합계 5,000제곱 미터 이상 10,000제곱 미터 미만 : 대지면적의 5%

나. 바닥면적 합계 10,000제곱 미터 이상 30,000제곱 미터 미만 : 대지면적의 7%

다. 바닥면적 합계 30,000제곱 미터 이상 : 대지면적의 10%​

(3) 적용 방법

1. 대지에 접한 가장 넓은 도로변에 설치​(한 면이 4분의 1 이상 접할 것)에 설치하며 일반인 접근 편리(계단식 접근 금지), 가장 넓은 도로변 설치가 불합리할 경우 건축심의를 통해 위치 재조정 가능함

2. 2개소 이내, 1개소 면적 최소 45제곱 미터 이상

3. 최소폭 5미터 이상

4. 필로티 구조일 경우 유효 높이 6미터 이상

5. 조경, 벤치, 파고라, 시계탑, 분수, 야외무대(지붕 없는 것), 소규모 공중화장실(33제곱 미터 미만) 등 다중 이용 편리한 시설

6. 지상 설치가 원칙이나 상부 개방된 구조(썬큰식)로 지하철 연결통로에 접하거나 다수 공중 이용 가능한 공간으로 심의를 거쳐 지하 부분(계단 이용 가능)에 설치 가능​

(4) 적용 인센티브

1. 용적률 완화

[1+(공개공지 등 면적/대지면적)] x 서울시 도시계획 조례에 따른 용적률

2. 높이제한 완화

[1+(공개공지 등 면적/대지면적)] x 건축법 60조에 따른 높이제한 기준

3. 조경면적은 인정하지 않음, 필로티 혹은 지하에 설치된 경우 1/2만 인정

 

 

서울시는 건축법 시행령에서 제시하는 공개공지 설치에 따른 인센티브 비율에 비해 상당히 박하다는 것을 알 수 있다. 아마도 난개발 방지 및 도시의 쾌적성을 유지하고자 하는 의도에서인 듯 보이지만 어찌 보면 재산권 침해에 대한 느낌도 살짝 든다. ​

예전에 공개공지에 관한 기준 해석을 잘 못해서 나중에 인허가 때 상당한 어려움을 겪은 사례를 본 적이 있다. 공개공지는 건물의 배치에 상당한 영향을 주는 부분이므로 초기에 잘 검토하지 않으면 건축주의 재산권에 심각한 손해를 끼칠 수 있으므로 주의가 필요하다.

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