지식산업센터 현장 답사 후기 - 구리 갈매 자족 지구 전체 둘러보고 느낀 점

분양계약 임박했는데요...컨설팅 요청드립니다

 

메일 한 통을 받았다. 요즘 구리 갈매 쪽 분양 마감이 임박했나 보구나..

시즌별로 특정 지역에 대한 지식산업센터 분석 의뢰가 많이 들어오는데,

이런 경우는 딱 두 가지로 요약된다.

​

첫째, 물건 가치가 높아 정말 말 그대로 뜨거운 감자인 곳이거나

둘째, 가치와 상관없이 워낙 물량이 많다 보니 시행사에서 기를 쓰고 엄청난 홍보전을 펼치거나..

​

구리 갈매 쪽은? 글쎄.. 여기서 의견을 말해 버리면 굳이 비용을 들여서 내게 컨설팅을 받는 소중한 고객들에게 누를 끼치게 되니 여기서 말을 아껴야겠다.

​

포스팅 전에 미리 말씀드리지만,

이건 절대 홍보 지라시 포스팅이 아니다.

어제도 한참 지식산업센터 관련 정보를 찾다가

낚시성 포스팅 (특징 : 모든 사진에 전화번호가 찍혀 있다) 때문에

너무 화가 났었는데, 이 포스팅은 특정 지산 분양 홍보 목적이 없다.

​

그냥 어제 현장답사가 너무 힘들어서 내 스스로를 위로하기 위한 후기일 뿐.

(글을 써야 스트레스가 풀린단 말이야..)

 

 

암튼 의뢰인이 문의하신 물건지 중 하나가 속한 구리 갈매 현장을 직접 다녀왔다.

늘 의뢰인분들께 강조 드리지만, "제가 아니라 투자하시는 분이 직접 반드시 현장을 보셔합니다. 현장을 가면 분양 홍보관에서 안 보이던 것들이 보입니다." 그래도 이번 의뢰인께서는 직접 현장도 둘러보시고 나름 스터디(?)를 많이 하신 후 최종 결정 전에 내게 의견을 물어오신 터라 내 마음이 한결 가벼웠다.

 

미사지구와 비슷한 규모

우선 오전 업무를 마치고 오후에 갈매지구로 넘어갔는데, 갈매에서 점심 식사를 해결하고 바로 현장으로 도보로 이동을 했다. 거리를 걸으면서 도시구조가 미사지구와 비슷하단 걸 느끼게 되었는데, 아마도 도시계획 시기가 비슷하다 보니 지구단위계획 구성 역시 비슷한 걸로 보인다. 직접적으로는 약 5만 명 정도 (미사보다는 작지만 별내까지 합하면 미사와 비슷) 배후수요를 가지고 있는 제법 구매력을 가진 도시로 보였다.

갈매 지식산업센터 공사 현장 초입부

지식산업센터 클러스터 내 (자족 지구) 5개 정도의 지산이 들어가는데, 우리가 이미 잘 알고 있는 금강 펜테리움, 아너시티 등 소형부터 중대형까지 다양한 지산이 배정되어 있다. ​

추가로 분양이 진행되는 곳이 갈매 현대 테라 타워와 갈매휴밸나인 등이 남아있는데 아직 착공이 시작되진 않은 상황이다. 아직 펜스를 치지 않아 다행히 대지 내부에 들어가서 둘러볼 수 있었다.

갈매 상업지역 클러스터

갈매 스칸센 현장 공사안내 보드

아직은 준공이 된 지식산업센터가 한곳도 없는데, 아마도 내년에 먼저 금강펜테리움을 필두로 23년에서 24년까지 줄줄이 지식산업센터가 준공이 되면 이곳도 완전히 다른 도시로 바뀔 것이다. 특히 4개의 지식산업센터가 한꺼번에 뭉쳐 있는 남측 클러스터의 경우에는 향후 5년 내에 큰 변화가 생길 것으로 보인다.

​

단, 문제는 역시 대중교통인데..

대중교통문제는 이따 다시 언급하기로..

​

어쨌든 안정화 기간이 좀 오래 걸리겠지만, 그래도 비교적 든든한 배후 주거입지를 바탕으로 탄탄한 도시 성장이 가능할 것으로 보였다.

 

갈매 아너 시티 현장

 

그리 갈매 아파트 단지

금강펜테리움 현장

 

가장 진도가 빠른 곳이 금강펜테리움인데, 한참 지하층 골조공사가 진행 중이었다. 아마 올가을쯤 되면 10층 골조까지 완성이 돼서 어느 정도 건물 모양새가 나오지 않을까 예상한다. 역시 도면으로 보는 것과 현장에서 보는 스케일은 완전히 다르다. (크다.. 커)

특히 #퍼킨스이스트만 에서 계획설계까지 진행을 한 프로젝트라고 하니 기대가 된다. 이제 국내에서도 스타급 디자이너가 한 명 나와야 하지 않을까 싶은데... 대한민국 건축계의 현실이 그리 녹녹치 않다..

 

외곽 순환 고속도로에 인접한 휴밸나인 대지

이제 점점 북측 대지로 넘어가는데, 어라? 갈수록 지형이 험해진다.

동측에 #제1수도권순환고속도로에 인접할수록 동측으로 산지에 접근하게 되면서 지반 레벨이 상당히 올라간다. (무려 30미터 정도 레벨 차이가 남 ;;)​

이렇게 되면 건물 각 지점의 레벨이 달라지게 되어서 같은 층인데도 어떤 곳은 지하층인데도 밖이 보이고 또 어떤 곳은 지상인데도 땅속인(?) 그런 현상이 나타난다.

사실 이런 건물은 분양하는 집합건축물의 경우에는 많은 고민을 하게 만든다. 당연히 지하층에는 주차장을 깔아야 하고 지상에는 분양호실을 펼쳐야 하는데, 그게 깨지기 때문이다.

갈매 현장 지형은 정말.. 힘들었다.

대부분 지산이 잘 구획되고 정리된 평지에 지어지는데, 갈매같이 경사가 심한 곳은 또 처음이다. 예상은 했었지만 기대 이상이었다. ​

높은 곳에 올라가서 사진 찍으려다가 언덕에서 구를뻔하기도 하고 (언덕 중턱에 가시나무까지.. 가시나무 밑으로 지나가려고 엉가 주춤 서 있었는데, 누가 보면 미친 사람인 줄 알 수도 있었겠다.) 참 오랜만에 제대로(?) 현장답사를 했다.

건축설계할 때도 이렇게 꼼꼼하게 현장을 둘러보긴 하는데, 이렇게 대지가 큰 현장 답사는 오랜만이라서 감회가 새롭기도 하다.

아무튼 의뢰인에게 누구에게도 없는 최고의 결과물을 드리기 위해 이 정도는 필수라고 생각한다. (의뢰인이 이 포스팅을 보셔야 하는데..)

 

근데 여기서 잠깐.

지산 재산가치 분석을 하는데 뭘 그렇게 쓸데없이 땅을 뒤지고 다니냐고 생각하는 사람들도 있을 거 같아서..

물론 사무실에 앉아서 인터넷에 잘 나와있는 자료 수집해서 잘 짬뽕하고 그럴듯하게 분석 보고서를 만들면 시간도 금방이고 훨씬 효율적이긴 하다. 근데 그런 건 누구나 할 수 있는 일이고, 또 보고서도 좋은 게 좋은 겁니다 이런 식으로 끝나버린다. ​

문제에 대한 답과 출제자의 의도는 모두 시험지 지문에 녹아 있고 마찬가지로 건축설계에 대한 답은 대지 현장에 있으며 또, 건물의 재산가치 역시 100% 대지 현장에 있다.

그런데 아무도 그걸 찾으러 현장에 오지 않는다.

건축물의 재산가치는 100% 현장에 있다.
그런데 아무도 그걸 찾으러 현장에 오지 않는다.

 

아마 아시는 분들도 있을 것이다. 잘못된 설계, 잘못된 가치판단과 오류 모든 건 문제에 대한 지문 파악을 잘못했거나, 부동산으로 치면 현장을 제대로 보지 않았기 때문이다. ​

인터넷을 절대 믿으면 안 된다. 인터넷이 그럴듯하게 올려놓은 대부분의 글들이 다른 사람이 쓴 검증되지도 않은 글들을 비슷하게 베낀 것이거나, 아무 근거도 없이 자기 생각을 대충 휘갈긴 것이 많다. 물론 그 가운데 일부 수치나 FACT는 참고할 수 있겠지만 이걸 100% 신뢰하면 정말 대망할 수 있다.

글이 자꾸 길어진다.. 일해야 하는데..

 

갈매 교통여건

 

오랜만에 글쓰기 뽐뿌가 왔나 보다. 자꾸 이러면 오전 업무시간이 다 가버리니까. 적당히 조절을 해야겠다.

갈매에 있는 부동산에 대한 메리트로 백이면 백 모두 갈매역을 드는데, 현장에서 갈매역까지 직접 걸어가 보기로 했다.

갈매역

갈매역은 예상했던 대로 국철(?)스러운 외모를 가지고 있었다. 아직 100%가 아니다. 아마도 내후년쯤(?) 개통될 8호선 환승센터가 준공이 되면 지금과는 완전히 달라진 모습이 될 테니까.

네이버 지도로 현장에서 갈매역까지 이동 경로를 검색한 경로를 따라가 보면 실제로는 갈 수 없는 길인 경우가 많다. 그럼 사실상 우회를 해야 하고 도보 거리는 더 길어진다.

 

지식산업센터 현장에서 갈매역까지는 도보로 정확히 8분이 소요된다. 물론 대지 끝에서가 아니라 대지 중앙에서부터다. 재밌는 건 지식산업센터 홍보 안내에서 말하는 도보 거리는 4분이라는 것. 어떤 근거로 4분이라고 말하는지 잘 모르겠다. 킥보드로? 오토바이로? 이렇게 현장에서 검증할 부분은 무궁무진하다. 거의 백지상태에서 데이터수집을 하는 것이라고 보면 된다.

 

"이제 집으로 가자" 내비게이션을 켰더니 이렇게 말해보란다.

도시 전체 도로 여건을 보기 위해서 차량으로 이동을 했다. 지산이 준공되면 실제 어떤 길을 많이 이용하게 될지, 지도상에는 보이지만 실제로는 쓸 수 없는 도로도 많고 바로 옆인 것처럼 보이지만 실제는 돌아가는 게 더 빠른 그런 길도 있다. 도시는 입체다. 지도가 아니다.

도시는 입체다. 지도가 아니다

 

제1수도권 순환 고속도로 (구 외곽 순환 고속도로)까지 차를 올리는데 5분이 채 걸리지 않는다. 와우~ 이건 정말 엄청난 메리트다.

하지만 서울로 진입하는 구리 톨게이트에서부터의 교통체증은 정말 헬 그 자체였다.

현장 체크의 꽃은 아침 출근시간과 저녁 퇴근시간에 운전을 해서 가 보는 것이다. 그럼 대충 투자 여부가 결정이 된다. (너무 막히면 정내미가 뚝 떨어진다 퉷~!)

 

오후 4시 언저리인데 차가 이렇게 막히다니.. 근데 알고 보니 이날은 앞에 사고가 나서 막히는 것이라 큰 문제는 아니었다. ​

사무실에 도착하니 오후 5시... 이제 컨설팅 보고서 정리를 해야 하는데..

몸이 천근만근 갈수록 배터리 수명이 줄어들고 있어서 이제 오전에 좀만 힘든 일을 하면 오후에는 집중력이 무지하게 떨어지는데, 오늘처럼 현장답사를 반나절 다녀오면 그야말로 완전 그로키상태가 되어 버린다.

보고서 정리를 1차로 마무리하니 밤 11시다 헐...집에 가서 저녁 대충 먹고 빨리 자야겠다. 늦게 가면 내일 스케줄도 밀리게 되니...