최근 몇 개의 지식산업센터 관련 영상 업로드 후,
지식산업센터에 대한 분석 의뢰가 많이 들어오고 있다.
가급적 빨리 대응해 드리고 싶지만, 자고 일어나면 또 의뢰가 몇 개씩 들어오고
또 하루가 지나면 새로운 의뢰가 들어와 있다.
회사를 다니고 있는 입장에서 늘 주말에 자투리 시간을 내서 대응해 드리다 보니,
분석 의뢰를 도저히 따라갈 수가 없어 늘 안타깝고 죄송스러운 마음뿐이다.
(문의하시는 분들 중에서는 계약이 오늘 내일 하시는 분들이 많다 보니,
심리적 압박이 더 크게 작용하는 듯하다)
그래서 생각해본 대책이 뭐냐면, 문의에 대해 일일이 대응을 해 드리기 보다
차라리 직접 분석을 해 볼 수 있도록 분석방법을 알려드리는 건 어떨까?
이런 기똥찬 아이디어를 가지고 영상을 제작하게 되었다.
물론 지식산업센터를 수익형 부동산으로 보고 투자를 하시는 분들 중에
많은 분들은 직장인들이고 똑같이 다들 일하느라 정신이 없으니
이 지식산업센터 어때요? 이렇게 간단히 물어보는 게 편하시겠지만,
수백만 원도 아니고 수억 원짜리 부동산을 매수하면서
최소한 이 정도 노력도 들이지 않고 수익을 추구한다면
그건 어불성설이지 않나 싶다.
각설하고 우선 자세한 내용은 아래 영상을 통해 전달을 드리기로 하고,
영상 내용을 간략히 요약해 보기로 하자.
지식산업센터 분석하는 방법 10가지
1) 강남과 얼마나 가까운가
지식산업센터의 입지에서 가장 중요한 요소는 통계적으로 가장 많은 일자리를 보유하고 있는 강남과의 거리이다. 지식산업센터들의 평당 분양가를 살펴보면 결국 강남에 가까울수록 비싸고, 멀어질수록 저렴해진다는 사실을 쉽게 발견할 수 있다.
우선 지식산업센터를 선택할 때 본인의 주머니 사정을 고려해서 강남과 최대한 가까운 곳을 선택하고 그다음 강남과 조금 더 가깝거나 조금 더 먼 인근 지식산업센터의 평당 분양가를 비교해서 평당 분양가 적정성을 반드시 판단해 보아야 한다.
2) 지하철 인프라가 갖추어져 있는가(지하철 역세권인가 여부)
지식산업센터 입주업체에게 대중교통 여건은 매우 중요한 요소다. 왜냐하면 대중교통이 적절히 연결되지 않은 상태에서 직원 채용이 어렵기 때문이다. 준공 후 곧바로 이용할 수 있는 지하철이 없으면 추후 상당 기간 임대가 나가지 않아 금전적 손해를 볼 수 있다.
그리고 지하철이 주변에 있더라도 지하철이 실제 도보로 이용 가능한 정도의 거리인지 꼭 체크를 해야 한다. 참고로 도보로 이용 가능한 지하철의 거리는 도보로 약 5분 내외로 보아야 한다. 맑은 날이 아닌 우천이나 혹한기까지 고려를 해서 본다면 5분 이상의 거리는 도보 이동이 어려울 수 있기 때문이다.
3) 주변 대규모 산업단지 혹은 대기업 사옥이 있는가 여부
대규모 산업단지나 대기업 사옥이 있는 경우 주변에 밴더업체에 대한 수요가 있기 때문에 지식산업센터에 있어서는 상당한 호재임에 틀림없다.
단, 그 산업단지가 지식산업센터와 비슷한 시기에 같이 조성이 되었는지 아니면 오래전부터 들어서 있던 곳인지를 체크해 보아야 한다. 왜냐하면 이미 조성이 오래된 산업단지의 경우 밴더업체들이 이미 다 자리를 잡은 상황이기 때문에 신규로 조성된 임대가격이 높을 것으로 예상되는 지식산업센터로 옮길 것인가를 체크해 보아야 한다.
4) 클러스터 형태의 지식산업센터인가
신도시 자족 부지에 세워지는 지식산업센터는 보통 나 홀로 가 아닌 클러스터 형태로 많이 세워진다. 하지만 기존 공업지역이나 준주거지역에 개발되는 지식산업센터 중에서 일부 나 홀로 지식산업센터가 들어서는 경우가 있는데, 이런 지식산업센터의 경우 협력업체들과의 협업이 용이하지 않아 기업체에서 입주를 상대적으로 꺼리는 물건이 될 가능성이 있으므로 주의해야 한다.
물론 지식산업센터 클러스터 규모가 무조건 크다고 좋은 건 아니다. 오히려 수요보다 공급이 더 커질 경우에는 준공 후 상당 기간 공실이 지속될 수 있다. 따라서 주변 수요를 받아줄 정도의 적정한 지식산업센터 클러스터인지 체크를 해 보아야 한다.
5) 고속도로 IC 실제적 접근성
드라이브인 형태의 지식산업센터의 경우에는 원활한 물류 이동을 위해 고속도로 IC에 인접해 있는 것이 좋다. 하지만 지도상으로 가까운 것이 중요한 것이 아니라, 실재 지식산업센터에서 차량이 IC까지 어떤 경로로 이동이 되는지 체크해 보는 것이 중요하다.
예상되는 이동경로를 직접 찍어보면 해당 IC까지 상당히 긴 거리를 우회해서 접근이 되는 경우도 있고, 심지어는 고속도로보다 국도로 이동하는 것이 더 빠르게 나타나는 경우도 있기 때문이다. 이런 경우에는 바로 옆에 있는 IC가 무용지물임을 뜻한다.
6) 주변 도로 여건 (가감차선 포함 최소 3차선 이상)
드라이브인 형태의 지식산업센터에서는 화물차량 유동량이 많기 때문에 반드시 주변 도로 여건을 확인해 보아야 한다. 지식산업센터를 둘러싸고 있는 도로가 2차선인 경우, 차량 상습 정체구간이 될 가능성이 높다. 따라서 가감차선 포함 최소 3차선 이상 도로 인프라가 구성되어 있는지 체크해 보아야 한다.
7) 자연요소 (강, 호수, 대규모 녹지)
회사의 복지 못지않게 중요한 것이 근무여건인데, 근무 여건 중 주변 환경이 우수한 경우에는 충분히 메리트 요소가 될 수 있다. 기존 구 도심에 위치한 중심업무지구가 구조적 한계로 인해 가지지 못했던 이런 자연 요건은 추후 임대료 협상 시 프리미엄 요소로 활용 가능하다.
8) 시공사 브랜드 파워
지식산업센터라는 용도의 건물이 지어진 지 10년이 훌쩍 넘었다. 그간 많은 지식산업센터를 지어온 1군 건설사의 경우 시공에 있어 많은 노하우가 생겼기 때문에 브랜드 파워를 기대해 볼 수 있다.
9) 거주지와의 거리
지식산업센터 매수 및 지속적 관리를 위해서 상당히 많은 방문이 필요하다. 지식산업센터를 수익 목적으로 분양 혹은 매수하는 분들 중 상당수가 직장인들인데, 지식산업센터와 거주지 혹은 직장과의 거리가 먼 경우에는 많은 시간적 로스가 발생하고 여러 면에서 불리하기 때문에 가급적 관리가 용이한 정도의 거리를 고려해야 한다.
10) 추가 검토 요소 뽑아내기
위 9가지 내용 외에도 다음의 방법을 통해 나만의 분석 방법을 만들어 볼 수 있다.
첫째, 현장을 최대한 다양한 다른 조건으로 많이 방문해 보기
현장을 방문하면 홍보물이나 지도상으로만 봤을 때는 알 수 없는 많은 다양한 Risk들을 발견할 수 있다.
둘째, 실제 이곳을 매입해서 1년간 사무실을 운영한다고 가정하고 시뮬레이션을 돌려본다.
아침 출근부터 저녁 퇴근까지 일어날 수 있는 모든 일들을 상상해 본다. 그럼 위에서 언급했던 체크사항 외 다양한 체크사항을 뽑아낼 수 있다.
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