[지식산업센터 리뷰] 동탄 실리콘앨리 현대지식산업센터 투자가치 분석

동탄 2기 신도시에 메머드 급으로 조성될 동탄 테크노밸리

그 안에서도 메머드 급으로 신축을 준비 중인 동탄 실리콘앨리 현대지식산업센터에 대한 짧게 분석해 봤다.

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동탄 실리콘 앨리 현대지식산업센터 투시도

 

동탄 실리콘앨리 현대지식산업센터를 홍보하는 대부분의 분양 사이트에서 가장 크게 내세우는 장표가 바로 아래 장표인데, 비교 대상을 판교 테크노밸리와 광교 테크노밸리로 두고 있다.

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판교 테크노밸리의 2.3배, 광교 테크노밸리의 5.7배 규모로 조성된다, 즉, 대규모 조성 단지의 이점을 부각시키고 있는 것. 한편으로 대형이 당연히 장점이 있긴 하지만, 단점도 있다는 걸 알아야 한다.

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첫째, 대형 테크노밸리 조성에 따른 엄청난 물량의 지식산업센터 공급은 공실을 모두 메우는데 상당히 오랜 시간이 걸릴 수 있다는 것. 즉, 정말 차별화(특화요소, 조망, 역세권 등) 혹은 경쟁력(낮은 평당 분양가) 요소를 가진 물건이 아니라면 오랜 기간 임대가 나가지 않는 Risk를 감내해야 할 것이라는 것.

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둘째, 판교와 광교의 경우 동탄과는 완전히 다른 강점이 있는데 바로 지하철 '신분당선'이다. 지식산업센터를 볼 때 왜 지하철을 따지는가 하면, 바로 직원들 때문이다.

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업체 대표는 당연히 차를 끌고 출근한다. 만약 전용면적 20평 규모의 소규모 기업을 운영하는 회사라면 적어도 4~5명의 직원을 둘 것인데 법정 주차 대수를 충족하더라도 한 호실에 5대씩의 주차구획 할당은 불가하다. 따라서 직원들의 대중교통이 보장되지 않는 지식산업센터의 수요는 떨어질 수밖에 없다.

 

동탄테크노밸리 비교

동탄 실리콘앨리 배치도

동탄 실리콘앨리 교통여건

 

동탄 실리콘앨리의 대중교통을 들여다보면, 우선 광역교통여건은 나쁘지 않다. 즉, 서울까지의 접근성은 SRT로 수서까지 20분 내 도달이 가능하고, 차로도 경부고속도로 강남까지 40분 내로 도달 가능하다.

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동탄 실리콘앨리 대중교통 거리

 

하지만, SRT 역까지의 도보이동이 불가하고(2.2킬로미터 도보로 32분 거리) 그 외 추가로 신설될 GTX 역시 본 사업지 현장과 거리가 멀고 개통 역시 준공시점으로 아주 먼 이야기이다.

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따라서, 그런 불리한 점을 해소하기 위해서 자족기능을 할 수 있도록 대단위 모든 시설을 다 집약시키는 형태로 사업 프로그램을 구성한 듯 보인다.

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저층부에 대규모 볼링장이나 엄청난 규모의 상업 스트리트 몰을 조성하는 등 지식산업센터 자체가 하나의 데스티네이션이 되도록 한 것이다.

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하지만, 서두에도 말했듯이 분명 몸집이 커지면 시너지도 있겠지만 분양도 어려울 뿐 아니라 임대 역시 좋은 조건의 일부 호실을 제외하고는 상당한 난항을 겪을 수 있다.

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동탄 실리콘앨리 저층부 평면도

동탄 실리콘앨리 고층부 평면도

 

각 호실별 조건을 간단히 둘러보면, 우선 결론적으로 만약 필자에게 이곳 호실 중에 한 군데를 무료로 준다는 조건으로 한번 골라보라고 한다면 나는 C동과 D동의 대형 형수의 Drive-In 호실 중 한곳을 선택할 것이다.

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우선 소형 평형의 섹션 오피스가 너무 많다. 그나마 공급량이 적은 대형 호실을 고르는 게 낫다. 만약 이곳에 Drive-in 호실이 없다면 얘기는 달라지겠지만, 적어도 이왕 Drive-in이 있는 건물이라면 저층부 교통여건이 쾌적할 수는 없기 때문에 섹션 오피스를 선택하는 건 현명한 선택이 아니다. (내가 만약 임대를 하고자 하는 비 제조업체 대표라면 저층부에 Drive-in이 없는 전체가 섹션오피스인 지식산업센터를 선택할 것이다)

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저층부 제조업 호실은 B동과 D동 내 차량 진입이 어려운 모서리 호실은 피하는 게 좋고,

고층부 섹션 오피스 호실은 남쪽에 면한 호실이 그나마 채광 확보 층면에서 더 나아 보인다.

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