[지식산업센터 분석] 구리 갈매 금강 펜테리움 IX타워 vs 남양주 별내 동양 파라곤 스퀘어타워 비교

 

지난번 지식산업센터 유형별 분석에 이어 본격적으로 구리 갈매 금강펜테리움과 남양주 별내 동양 파라곤 스퀘어를 비교 분석해 보고자 한다.

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분석을 의뢰하신 분께서 두 곳이 비슷해 보인다고 하셨지만, 자세히 들여다보면 두 곳은 태생 자체가 다른 지식산업센터이고 당연히 추후 재산가치도 달라질 것으로 보인다.

 

1. 규모 비교 : 체급은 비슷하나 체질은 다르다

금강 펜테리움 IX	동양 파라곤 스퀘어
지하 3층 ~지상 10층 (지식산업센터 약 800 호실)	지하 3층 ~지상 20층 (지식산업센터 약 800 호실)

 

두 곳 모두 지식산업센터 800호실을 보유하고 있는 대형 지식산업센터이다.

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하지만 차이점은 금강 펜테리움은 지상 10층의 전형적인 중정형 지식산업센터이고,

동양 파라곤 스퀘어는 지상 20층의 포디엄+타워 형태의 지식산업센터다.

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두 형태에 따른 장단점은 지난번 포스팅 분석을 참고하기 바란다.

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https://blog.naver.com/akisho/221909674378

 

2. 준공 일정 - 두 곳 동일

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2021년 5월 준공 예정으로 두 곳이 동일한 시점에 입주하게 된다.

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3. 평균 분양가

금강 펜테리움 IX	동양 파라곤스퀘어
평당 730만원	평당 630만원

 

1. 높은 대지 가격

: 대지 위치에 따라 달라지고, 혹은 위치가 비슷하더라도 토지매입의 복잡한 이해관계에 따라 대지 가격이 상승하는 경우

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2. 설계 및 시공 스펙

: 설계자가 해외사일 경우 디자인에 따라 스펙이 높게 잡히고, 국내 실시설계사에서 스펙을 낮추지 않고, 시공사에서 VE를 제대로 하지 못했을 경우 상대적으로 설계비 및 건축비용이 높아지게 되어서 결국 피분양자가 부담하게 되는 경우

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3. 건물의 태생적 형태

: 건물이 랜드마크로 설계될 경우 (타워형) 상대적으로 좋은 호실 여건을 보유하는 대신 높은 공사비를 부담하게 되는 경우

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4. 기타 시행사 이해관계

: 시행사가 프로젝트를 시행하는 중간에 알 수 없는 사정으로 추가 비용이 발생하게 되는 경우

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건물의 형태로만 봤을 때 동양 파라곤 스퀘어가 평당 분양가가 높아야 하는 게 정상이나, 금강 펜테리움이 더 높은 분양가를 보이는 이유는 위 네 가지 요소 중 하나의 영향 때문일 것이다.

 

4. 입지(교통) 여건

 

금강 펜테리움 지하철 도보 거리

 

동양 파라곤스퀘어 지하철 도보 거리

금강 펜테리움 IX (역세권 X)	동양 파라곤스퀘어 (역세권 X)
경춘선 갈매역 도보 약 17분 (1.1킬로미터) 경춘선, 8호선 별내역 도보 15분 (1.0 킬로미터)	경춘선, 8호선 별내역 도보 15분 (1.0 킬로미터) 4호선 예정역은 도보이동 불가 (3.0 킬로미터)

 

5. 배후 입지

금강 펜테리움 IX	동양 파라곤스퀘어
갈매 약 3만명	별내 약 7만명

 

6. 건물 형태 및 향

금강 펜테리움 IX	동양 파라곤스퀘어
중정형 (일부 호실 간 시선 간섭 있을 수 있음)	포디엄 + 타워형 (호실 간 시선 간섭 없음)
저층부 모든 향 다 있음 고층부 동서향, 일부 남북향	남북향

 

공장 및 오피스에서 향이 절대적인 요소는 아니지만, 업무 환경과 열부하에 따른 에너지 비용과 관련이 있기 때문에, 가급적 남향이나 북향이 좋다.

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금강 펜테리움의 경우 고층에서 대부분 동서향을 띄기 때문에 환경 측면에서 동양 파라곤스퀘어 보다 다소 불리해 보인다. 동양 파라곤스퀘어는 타워 내 호실들이 모두 남북향으로 양호한 환경을 지니고 있다.

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7. 평면 형태

 

금강 펜테리움 5층 평면도

금강 펜테리움 5층 평면도

동양 파라곤스퀘어 기준층 평면도

 

두 곳 모두 섹션 오피스의 경우 너무 잘게 쪼개다 보니 실별 장단비가 깊은 경향이 있다.

(금강 펜테리움의 경우 저층부 Drive-in 호실은 장단비가 적절하다)

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그나마 동양 파라곤스퀘어 기준층 중 북쪽에 면하고 있는 호실들의 장단비는 양호하다. 채광 조건상 남쪽보다 불리한 점을 보완하기 위해 취한 Action으로 보인다.

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8. 특화요소

금강 펜테리움 IX	동양 파라곤스퀘어
Drive-in 제조업형 공장 + 섹션 오피스 혼합 구성 : 주변 도로 2차선으로 협소해 추후 교통혼잡 예상 (화물차 진입으로 보행 및 근무여건 나쁠 수 있음)	섹션 오피스 위주 구성 : 주변 수변천(용암천) View 특화요소로 프리미엄 형성 예상 (청정오피스 이미지로 주변 주택과 시너지 예상) (단, 범람과 지하층 습기 우려 있으므로 체크 필요)

 

종합 결론

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두 곳이 비슷한 규모로 지어지는 지식산업센터이며 교통 여건도 비슷하지만,

우선 평당 단가가 상대적으로 낮으면서도 기준층 호실 환경 여건이 우수하고,

주변 환경상 프리미엄이 붙을 수 있는 자연여건을 구비한

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동양 파라곤스퀘어 타워가 금강 펜테리움IX에 비해 상대적으로 추후 재산가치 및 임대 가치 상 유리할 것으로 보인다.

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물론 동양 파라곤스퀘어 타워에 없는 제조업 Drive-in 호실을 보유한 금강 펜테리움의 호실은 희소성이 있어 나쁘지 않은 상품이다.

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동양 파라곤스퀘어 타워는 낮은 평당가 및 우수한 환경 여건이 유리하고

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금강 펜테리움은 Drive-in 제조업 호실의 인기가 예상된다.

 

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