수원 영통 현대 테라타워 입지 및 상품 가치 분석

수원 영통 현대 테라타워 조감도

 

요즘은 지식산업센터 관련 분석 의뢰가 너무 많이 들어와서 다른 일을 하기 어려울 정도로 시간이 없다.

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아무튼, 일일이 꼼꼼하게 대응을 해 드리고 싶지만, 대부분 분석 의뢰는 분양 가계약금을 걸어놓고 확신이 들지 않거나, 마음이 불안한 시점이다 보니 시간이 없다는 걸 알기 때문에 꼭 필요한 핵심적인 분석만 해 드리고 있다.

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이번에 분석할 곳은 삼성전자가 있는 수원 영통, 그것도 지식산업센터 브랜드로는 상당히 유명해진 현대 테라타워다.

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의뢰인께서 얻고 싶은 자세한 내용은 메일로 답변을 드렸고, 이번 포스팅에서는 과연 이 상품이 프리미엄이 붙을 정도로 가치가 있는 상품인지 아닌지 위주로만 분석하고자 한다.

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교통 및 입지여건 분석

 

수원 영통 현대 테라타워 지하철 도보 거리

 

지식산업센터의 프리미엄 결정 요건에는 세 가지가 있다.

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첫째, 지하철 역세권인가 : NO

-> 안타깝게도 본 현장에서 가장 가까운 역은 영통역으로 거리 1.3킬로미터 빠른 걸음걸이로도 약 15분 이상 걸리는 거리이다 보니 역세권이라고 하기는 어렵다. (참고로 도보로 5분 내에 도달 가능해야 역세권으로 본다)

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둘째, 주변에 대형 산업단지 호재가 있는가 : YES

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-> 삼성이라는 거대한 기업 단지가 이미 위치한 곳이다. BUT 하지만, 생각해 볼 것이, 삼성은 이미 조성된 지 오래된 곳이고 협력업체들은 이미 자리를 잡고 있는 상황. 과연 5세대 첨단 지식산업센터라고 표방하고 있는 평당 분양가가 높은 신축 건물로 협력업체들이 더 높은 임대료를 부담하면서 들어올 이유가 있을지를 봐야 한다. 답은 글쎄... 우선 지하철 역세권이 아니기 때문에 메리트가 없고, 그렇다고 이곳에서만 누릴 수 있는 특수한 시설적 프리미엄도 없기 때문에 딱히 옮길 이유가 없다면 지금 임대료가 더 낮은 곳에 그대로 머무는 게 낫지 않을까?

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셋째, 주변에 강이나 특별한 조망을 제공할 만한 자연적 요소가 있는가 : NO

-> 아쉽게도 주변에 하천이나 호수 대규모 공원이나 산이 없기 때문에 아름다운 조망적 프리미엄은 전무하다.

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결론적으로 봤을 때, 분양이 마무리되는 시점에 전매 프리미엄은 기대하기 쉽지 않을 것으로 보인다.

 

내부 레이아웃 및 시스템 분석

지상 5층까지 제조업을 위한 Drive-Thru 시스템으로 설계된 건물이다 보니 자연스럽게 주변 도로현황이나 간선도로까지의 진출입 경로 등을 보지 않을 수 없다.

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배치도를 구할 수 없어 현재 도로현황과 홍보영상에서 캡처한 이미지로 준공 이후 도로 여건 등을 파악해 보았다.

수원 영통 현대테라타워 주변 도로 현황

수원 영통 현대테라타워 주변 도로 현황

수원 영통 현대테라타워 주변 도로 현황

 

당연히 허가 시 교통영향평가를 받았을 것이고, 내부 차량 등을 받아 줄 수 있을 정도의 도로확폭 등은 당연히 되었을 것이나, 우선 워낙에 도로 체계상 간선도로에서 멀고 복잡한 도심지 내에 위치한 건 분명 핸디캡으로 보인다.

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더군다나 5층까지 차량이 직접 도달하는 제조업 시스템이다 보니 차량 운용이 많을 것인데, 주변의 좁은 도로 여건상 약간의 교통혼잡이 예상된다.

 

수원 영통 테라타워 준공 CG - 준공 후에도 주변 도로는 여전히 2차선 정도 수준으로 보인다

 

내부 평면 및 호실 레이아웃 분석

현대 테라타워 기준층 평면도

 

우선 기준층(우측 업무동)은 타워형으로 살짝 좌측으로 틀어진 형태이지만, 동서남북 향이 골고루 배치된 형태다.

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당연히 동향과 서향에 면한 소형 호실들은 업무 여건이 그리 좋지 않을 것이다.

그나마 남향과 북향의 대형 호실들은 여건이 좋고 수량이 그나마 적어서 소형평형대 보다는 희소성이 있어 보인다. (사실 층당 1~2개 정도였다면 더 희소성이 있겠지만, 소형에 비해 상대적으로 희소하다는 얘기)

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기숙사와 라이브 오피스 호실의 경우는 생활을 고려해서 인지 최소한의 동서향만을 배치한 흔적이 보인다.

가운데 동서향에 물린 8개 호실은 피하는게 좋겠다.

 

종합적 가치 평가

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지식산업센터는 보통 도시계획상 자족기능을 하기 위한 업무벨트 형태로 계획이 되기 때문에 하나의 단독적인 건물보다 최소 3~4개 지식산업센터 동이 군을 이루는 형태로 계획된다.

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그런 경우 초반에는 공실이 나지만, 차차 시간이 지나면 양에서 오는 시너지 효과가 분명 있다. (아무래도 협력업체들은 같이 모여있는 게 유리하고 신규 업체의 경우도 업체 군이 이미 형성된 단지에 입주하는 게 여러모로 유리한 부분이 있기 때문이다)

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수원 영통 현대테라타워의 경우, 주변에 다른 지식산업센터들과 어느 정도 거리가 떨어져 있다 보니, 아파트로 치면 나 홀로 아파트와 비슷해서 그런 시너지 효과는 누리기가 힘들어 보인다. 단, 삼성이라는 거대한 기업에서 가장 가까운 지식산업센터이다 보니 삼성 효과는 분명 있을 것이다.

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현대테라타워 브랜드 파워는 이미 어느 정도 검증되어 있기 때문에 브랜드 자체에서 오는 Benefit도 분명 있을 것이다.

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하지만,

1) 가장 중요한 직원들을 위한 대중교통 여건상 역세권이 아니라는 점.

2) Drive thru 시스템을 갖추었지만, 주변 도로 교통망이 받쳐주지 못한다는 점.

3) 상대적으로 높은 평당 분양가격으로 인한 높은 임대료가 추후 임대 시 공실 리스크로 연결될 수 있다는 점.

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이 세 가지 요인이 상대적으로 아쉽게 느껴지는 곳이다.

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투자에 대해서는 각 업체별로 혹은 임대 사업을 하고자 하시는 분들의 목적에 맞게 판단하시기 바란다.

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