#지식산업센터 를 분양하는 입장에서는 내놓는 분석 장표는 100% 신뢰할 수 없다.
이유는 분석 자료의 작성 목적 때문인데,
대부분 시중에 나도는 지식산업센터 분석 자료들의 공개 목적은 해당 지식산업센터의 100% 완판이다.
어떻게든 장점을 부각시켜야 하기 때문에 조그마한 장점도 크게 부풀리고 심지어 없는 것도 있는 것으로 보이게 해서 구매자를 현혹시킨다.
그렇기 때문에 투자에 낭패를 보지 않기 위해서는 구매자 입장에서 그리고 실 사용자 입장에서 분석한 일명 '솔직한' 분석 표를 찾아야 하는데 생각보다 찾기가 만만치 않다.
네이버 검색창에서 지식산업센터를 검색하면 상위 100개 정도의 블로그 리뷰의 99%가 시행사 혹은 부동산에서 작성한 분석물들뿐이고 대부분은 과장되고 핑크빛 전망만을 드러내려고 혈안이 되어 있다.
이런 점들 때문에 수천 혹은 수억 원을 들여 구입하는 고액의 쇼핑을 하는 지식산업센터 구매인들은 가급적 많은 정보를 취합하고 스스로 공을 들여 분석하지 않으면 안 된다.
그리고 가장 중요한 건 내가 투자하려고 생각하는 상품군들은 최소 10번 이상은 사이트와 주변을 둘러보고 다양한 지점에서 접근을 고려해 보고, 시간이 된다면 아침 점심 저녁 그리고 맑은 날 비 오는 날 밤늦은 시간에도 방문해 보는 정도의 노력을 들여야 한다는 것이다.
지식산업센터는 우리가 살아오면서 해본 쇼핑 중에
가장 비싼 쇼핑임을 기억하자.
내가 구매의향이 있는 지식산업센터 예정부지를
최소 10번 이상은 직접 가서 보고 분석하는 노력을 들이자
지금 필자가 운영 중인 유튜브 채널 ' #플라폼TV '에서 우연히 몇 개의 지식산업센터 영상을 올렸는데
의외로 반응이 좋았다.
다른 채널들과의 차별화 포인트는 바로 부동산업계 종사자가 아닌 실 사용자 입장에서 바라본 지식산업센터 분석이라는 점을 구독자들께서 신뢰해 준 점과,
엄청난 정도는 아니지만, 그동안 10년 이상 건축분야에 몸담으면서 체득한 전문 지식이 적절히 잘 배합되어서 맛나는 콘텐츠가 되었다는 점, 이 정도가 아닌가 싶다.
최근 한 구독자께서 구리 갈매, 별내 쪽 지식산업센터 분석을 의뢰하셨는데, 처음엔 대충 둘러보고 간략히 답변을 드리려고 했으나,
분석해 볼수록 간단하게 답변드릴 사항이 아니라고 판단이 되어 결국 포스팅으로 정리를 하게 되었다.
(의도치 않게 일이 커져 버렸는데, 이번 기회에 그동안 생각했던 지식산업센터들을 유형별로 정리해 보는 포스팅이 되었다)
건물 형태별로 들여다보는 지식산업센터의 차이점
위의 조감도와 투시도는 지식산업센터 유형을 설명할 수 있는 좋은 두 가지 사례를 보고자 한다.
좌측의 구리 갈매 금강펜테리움의 경우 10층 규모로 일반적으로 우리가 많이 봐 왔던 형태의 지식산업센터인 반면, 우측의 남양주 별내 동양 파라곤 스퀘어타워의 경우 지식산업센터라기 보다 여의도 증권가에 있는 오피스타워 형태의 건물처럼 보인다.
300세대 이상의 대규모 지식산업센터의 유형들을 살펴보면 크게 세 가지로 나눠볼 수 있다.
첫 번째 유형 : 중정형 (갈매 금강펜테리움, #미사강변현대1차 등)
두 번째 유형 : 포디엄 + 타워형 (별내 동양파라곤 스퀘어 등)
세 번째 유형 : 핑거형 (#미사강변스카이폴리스 등)
많은 세대를 집어넣어야 하고, 각 세대들 모두 채광 조건을 맞추어 주려고 하면 당연히 평면적으로 길게 늘어뜨릴 것이냐, 아니면 코어를 중심으로 적은 세대 구성을 하되 다수의 높은 타워들로 뽑아낼 것이냐 아니면 그 중간 정도의 해법으로 다수의 길쭉한 타워(핑거)를 배치할 것이냐의 고민을 하게 될 것이고,
대지의 모양이나 향, 그리고 접근 동선에서 바라볼 때 랜드마크 이미지를 최대한 구연할 수 있는 방법에 따라 건축설계자는 최선의 유형을 선택하게 된다.
특별히 지식산업센터의 입주업체의 특성이 제조업이냐 섹션 오피스냐에 따라 차량의 진입 여부가 결정되고, 하역 동선이 건물 상층부까지 올라가게 되었을 때는 당연히 중정형 밖에는 답이 나올 수 없다.
따라서 제조업이 메인인 대규모 지식산업센터의 경우에는 차량 회차가 가능하도록 하려면 넓은 층별 면적이 필요하기 때문에 어쩔 수 없이 첫 번째 유형인 중정형 유형으로 결정이 되는 것이다.
(1) 중정형 지식산업센터의 장단점?
#중정형지식산업센터 의 장점
구리갈매 금강 펜테리움이나 미사강변 현대1차와 같은 지식산업센터에서 채택한 형태가 바로 중정형 형태인데 이런 형태의 지식산업센터의 장점은 다음과 같다.
첫째, 층별 최대 바닥면적을 뽑을 수 있다는 점, 다른 말로 하면 최대한 많은 분양호실을 뽑아낼 수 있기 때문에 시행사 입장에서 상당히 선호하는 타입이 될 수 있다는 점이다. 그리고 분양호실이 많아지면 건축공사비 부담을 더 많은 호실에서 나누어 갖기 때문에 당연히 평당 단가가 낮아진다는 장점이 생긴다.
둘째, 층별 동선이 자연스럽게 연결되기 때문에 층 내부 순환동선이 필수인 '제조업' 중심의 지식산업센터에서는 필수불가결한 형태 조건이 된다.
셋째, 세대 간 시너지를 기대할 수 있다. 잦은 협의나 샘플이동 등이 필요한 협력업체들이 같은 층에 있을 경우 업무협조가 원활하다.
중정형 지식산업센터의 단점
첫째, 많은 분양호실이 들어가게 되면 당연히 공용면적이나 주차장 측면에서 사용 여건이 상대적으로 떨어질 수밖에 없다. 즉 낮은 분양가의 혜택을 본 만큼 사용자가 느끼게 될 Amenity 요소는 상대적으로 감해진다는 뜻이다. 주차장이 모자라거나 승강기 대기시간이 길어지는 증의 현상이 생길 수 있다.
둘째, 중정형이 되면 복도를 중심으로 양쪽에 실이 붙는 직사각형의 도넛 모양의 건물이 되는데 꺾이는 모서리 부분의 호실들과 내측 중정에 위치한 호실들은 서로 프라이버시 간섭이 생길 수 있다.
셋째, 중정형의 경우 건물로 유입되는 바람길이 막히게 돼서 특히 내측 중정에 면하는 실들은 환기 측면에서 상대적으로 불리할 수 있다. 또 1층의 경우에는 진입을 위해 길을 열어부어야 하기 때문에 오히려 바람 통로가 만들어져 버려서 진입 시 강한 빌딩풍 때문에 보행자가 불편함을 겪을 가능성이 있다.
넷째, 기숙사의 위치가 애매하다.
기숙사는 업무동과 가급적 이격이 필요하지만, 중정형 건물에서는 구현하기가 상당히 난해해진다.
도넛 형태의 건물의 중간을 끊어내게 되면 중정 형태의 장점을 어느 정도 포기해야 하는 상황이 생길 것이다. (구리 갈매 금강펜테리움이 딱 이 이슈 때문에 끊어진 도넛 모양의 건물이 되었다)
(2) 타워형 지식산업센터의 장단점?
#타워형지식산업센터 의 장점
반면 남양주 별내 동양 파라곤 스퀘어와 같은 지식산업센터는 포디움 + 타워형태를 띄고 있는데 이런 경우 다음과 같은 장점이 있다.
첫째, 상부 타워 부분의 섹션 오피스 혹은 기숙사의 채광, 통풍 그리고 조망 여건이 상당히 우수하다. 최소한의 세대로 구성되어 한층 당 호실수의 양이 적기 때문이다.
둘째, 건축물 높이제한에 영향을 받기 때문에 타워형으로 건축할 수 있는 대지가 한정적이다. 즉, 타워형으로 계획되는 지식산업센터는 세대수 확보를 위해 최소 20층 이상의 층수가 구성되어야 하며, 높이 제한이 없는 대지에서만 건축이 가능하므로 그만큼 희소성이 있기 때문에 추후 재산가치가 상대적으로 높아질 가능성이 있다.
셋째, 비교적 세대 간 프라이버시 확보가 유리하다. 고층 타워로 구성될 경우 동간 간격이 상대적으로 멀기 때문에 기업 보안 측면에서 상당히 유리할 수 있다.
넷째, 기숙사와 업무동을 완벽하게 분리 관리할 수 있다. 저층부 포디움은 상가, 메인 타워들은 섹션 오피스가 되고 나머지 타워에 기숙사를 배치하면 모든 조닝이 명확하게 구분되고 저층부에서 진입을 나눠서 관리할 수 있기 때문에 프라이버시나 관리 효율성 이슈가 완벽하게 해결된다.
다섯째, 고층 타워형 건물은 지역 랜드마크로 구현해 내기에 더없이 좋은 요소이다. 이 점도 추후 재산가치 상승과 연결될 것이다.
타워형 지식산업센터의 단점
첫째, 구성 세대수가 적은 반면 타워 시공을 위한 건축공사비는 상대적으로 높을 수밖에 없기 때문에 분양가가 상대적으로 높아질 것이다.
둘째, 층수가 많기 때문에 승강기 대기시간이 길어져 사용자 편의성이 상대적으로 떨어질 수 있다.
셋째, 관리비가 상대적으로 높을 것이다. 왜냐하면 하나의 건물처럼 보이지만 사실상 타워는 각각 하나의 건물로 봐야 하고 각 건물당 냉방, 난방 부하는 각각 소요되기 때문에 전체적으로 보면 결국 단일 건물보다 관리비가 상대적으로 높아질 수밖에 없다.
(3) 핑거형 지식산업센터의 장단점?
#핑거형지식산업센터 의 장점
핑거형 지식산업센터는 중정형과 타워형의 애매한 중간 형태라고 보면 된다.
따라서 각각의 장점과 단점들이 섞여 있다.
그중 도드라지는 장점은
첫째, 많은 세대수를 넣을 수 있다. (잘만 계획하면 중정형보다도 더 많은 세대수 구현이 가능할 수도 있다) 그리고 세대수가 늘어나는 만큼 상대적으로 낮은 분양가로 매입이 가능할 수 있다.
둘째, 중정형의 단점인 기숙사 동의 분리가 가능하다.
단점은 아래와 같다.
첫째, 대지에 비해 상대적으로 많은 세대수로 인해 역시나 사용자 환경이 그리 좋지 않을 것이다.
둘째, 핑거 내측 부분에 위치한 호실들은 프라이버가 문제 될 수 있다.
셋째, 핑거 사이의 애매한 공간 때문에 그쪽에 면한 세대들의 채광 조건이 상당히 나빠질 수 있다.
넷째, 랜드마크가 되기 어렵다. 건물을 랜드마크로 디자인하기 위해서는 건물의 매스가 가급적 심플해야 하는데, 핑거형 건물은 애매하게 건물이 분절되어 있고 또 사실상 다 연결되어 있다 보니 강한 상징성을 주기가 상당히 어렵다. 따라서 유명한 건축가에게 건물 설계를 의뢰하지 않는 이상 추후 홍보에 좋은 그림을 뽑아내기가 어려울 수 있다.
위 넷째 단점으로 인해 생길 수 있는 문제는 다음과 같다.
(1) 초기 분양률이 떨어짐 -> (2) 공실 발생 -> (3) 입주업체 관리비 부담이 커짐
성공적인 지식산업센터 투자에 가장 중요한 건 누가 뭐래도 입지조건임에 틀림없다.
입지여건은 교통여건을 말하는 것이고, 교통여건은 네이버 지도 만 한번 켜 보면 누구나 알 수 있는 부분이기 때문에 상대적으로 승패가 쉽게 갈린다.
하지만, 시행사 지인이나 정말 절친한 부동산 지인에게 처음부터 끝까지 히스토리를 들어보지 않는 이상에는 건물 유형과 평당가의 관계, 추후 입주 시 예상되는 이슈들에 대해서 알 수 있는 방법이 없다.
위에 제시한 세 가지 건물 유형을 살펴본 이유는, 왜 저런 모양으로 지어졌을까의 이유를 유추해 볼 수 있고, 나중에 입주하고서야 아차 하고 몸소 겪게 될 문제점들을 사전에 예측할 수 있기 때문이다.
다음 포스팅에서는 이제 #구리갈매금강펜테리움 과 #남양주동양파라곤스퀘어 지식산업센터의 입지와 평당 분양가 그리고 평면적 분석을 기대해 주시기 바란다.
#플라폼티비 #구리갈매지식산업센터 #구리갈매금강펜테리움 #남양주별내동양파라곤스퀘어 #지식산업센터유형
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