지식산업센터 분석 - 고덕 에이스 에스 타워

플라폼 TV 구독자분 요청으로

'고덕 에이스 에스 타워'에 대해 살펴봤다.

(이러다 진짜 부동산 쪽으로 업을 전행해야 하나.. 싶기도...)

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고덕 신도시 쪽 지식산업센터는

지금까지 분석해본 지식산업센터 중 가장 서울에서 먼 곳에 위치해 있다.

 

고덕 에이스에스타워 투시도

 

삼성전자의 후광?

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우선 #고덕에이스에스타워 에서 가장 많은 수식어로 쓰이는 단어가 '삼성전자'

즉 #삼성전자평택캠퍼스 였고 실제로 지도상으로 보이는 입지 또한 그럴만해 보였다.

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그중에서도 삼성전자 평택 캠퍼스를 지원해 줄 북측 지원 부지 3곳 중

가장 가까운 곳에 위치하고 있는 점은 장점으로 보인다.

 

삼성전자 대문 앞에 위치한 지식산업센터들

 

하지만 이전에 수원 영통 쪽 지식산업센터를 분석하면서

삼성전자가 있다고 무조건 호재인가?라는 관점에서 생각해 봤을 때,

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구 도심인 경우, 기존 삼성전자 협력업체가 이미 자리를 잡은 상태에서

평당 분양가가 더 높은 신축 지식산업센터로의 이전이 과연 용이한가?라고 따져봤을 때

결코 그렇지 않다..라는 결론을 내렸었는데,

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#고덕에이스에스타워 의 경우에는

기존에 조성되어 있던 구도심이 아닌,

금번 도시계획에 따라 신설되는 신생 공업단지이다 보니,

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삼성전자를 따라 들어오는 협력업체들의 수요를

그대로 받아줄 수 있을 것으로 보여

임대 관점에서는 큰 문제가 없어 보인다.

 

 

평당 분양가는 과연 적절한가?

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투자를 목적으로 하는 지식산업센터 매수에서 가장 중요한 2가지 중 하나가 바로 평당 분양가다.

강남에서 20~30분 이내 도달 가능한 경기도권 지식산업센터의 경우

최근 평당 분양가가 700~800 사이의 분포를 보인다.

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신기한 건 지하철로 무려 1시간 30분(수서역 -> 서정리역, 신도림 기준에서는 1시간 12분)이나 걸리는 거리임에도 분양가가 평당 700만 원이나 된다는 점이다.

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고덕보다도 더 가까운 동탄 쪽 지식산업센터도 600~700만 원 선인 것 참고하자.

 

에이스 에스타워 지식산업센터 평당 분양가

 

말 나온 김에 살펴본 대중교통 여건

지하철 1호선 서정리역까지 도보로 1.7킬로미터, 약 26분 거리가 나온다.

도보 5분이 넘어가면 도보 적정거리를 넘어서기 때문에 역세권으로 보기 어렵다.

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아래 SRT 지제역은 3킬로미터 이상 떨어져 있다.

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1) 역세권이 아니다.

2) 서울 강남과 1시간 이상 거리에 있다.

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3) 삼성전자 후광

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1)+2) < 3) 공식이 성립할 수 있을 유일한 해답은

서울 쪽이 아닌 이곳 고덕국제 신도시의 배후 주거지에서의 수요다.

 

에이스 에스타워 교통여건(지하철까지의 거리)

 

지적도를 잘 살펴보면 알 수 있겠지만,

주변에 상당히 많은 주거지역을 배후로 하고 있는데,

문제는 과연 얼마나 많은 삼성전자 혹은 협력사 직원들이

고덕 신도시에 둥지를 틀 것인가가 관건이다.

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평면 분석 (잘 팔릴 것 같은 호실은 어디?)

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대지는 살짝 틀어진 남동향이다.

설계자는 남동향에 40평형(전용 20평) 대 주력 평면을 배치했다.

(가장 좋은 향에 많이 배치된 평면이 주력 평면이다)

 

 

주변에 우수한 자연경관은 없기 때문에 특별히 향에 대한 프리미엄 요소는 없다.

단, 상대적으로 삼성전자 캠퍼스 쪽으로 오픈되어 있는 뷰가 조금 더 나아 보이긴 하다.

 

고덕 에이스 에스타워 평면도

 

남동향의 40평형대 주력호실 외 일부 북동향 40평

그리고 북서향 20평형대 호실로 구성되어 있다.

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당연히 40평형대 중 남동향 호실이 향이나 조망(Open view)에 있어서

상품가치가 있어 보인다.

(3층 기준으로 301~307호, 308호는 약간 남서향이라 오후 열부하가 높을 것으로 보임)

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그리고 창에서부터 실별 깊이가 전체적으로 깊지 않아

추후 큰 호실을 분할해서 임대를 주고 싶다면

분할해도 적정한 실 장단비 구성이 가능해 보인다.

(하지만 분양 40평 정도라면 있는 그대로 상태에서도 임대에는 큰 문제 없어 보임)

고덕 에이스 에스타워 기준층 평면

 

기준층을 살펴보면 각 층별로 딱 1곳씩 있는 141평짜리 호실이 있는데,

자금이 뒷받침 된다면 이런 희소성 있는 평면을 공략해 보는 것도 나쁘지 않아 보인다.

단, 모서리에 위치해 있어 호실 분할은 불가능하니 참고)

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종합 평가

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1) 입지여건

: 강남과의 거리가 상당히 멀다.

: 지하철이 있으나 역세권은 아니다.

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2) 평당 분양가

: 서울 인근 지식산업센터들과 비교해 보면 저렴한 분양가는 아니다.

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3) 배후입지 : 삼성전자

: 애초에 삼성전자 지원용지의 입지로 협력업체의 수요가 매우 높을 것으로 보인다.

(더군다나 삼성전자 입주와 지식산업센터 준공 시점이 많이 벌어져 있지 않다)

: 또한, 다른 신도시에 비해 고덕 신도시의 지원용지 비율이 상대적으로 낮은 점도

추후 임대 시 유리하게 작용할 것으로 보이기 때문에 괜찮은 호실이라면

투자해 볼 만한 가치는 있어 보인다.

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