지식산업센터 실제 수익 공개 - 실투자금액 대비 수익률 계산법

지식산업센터 1순위 대상은 실입주 기업

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지식산업센터를 구매하는 1순위 대상은 실입주 기업이다.

왜냐하면 지식산업센터의 취지 자체가 4차 산업에 대비한

지식산업 기업들을 육성하기 위한 것이기 때문에

해당 기업들에 대한 혜택이 가득하기 때문이다.

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예를 들면 취득세 50% (4.7%-> 2.35%) 감면 혜택

그리고 재산세 37.5% 감면 혜택이 있고

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매수 시 은행 대출 역시 기본적으로 입주기업들을 위한

상품으로 제공되며

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이러한 초기 투자비용 절감으로 어느 정도 사업을 유지하면

매수한 사업장 자체의 부동산 가치 상승에 대한

차익까지도 챙길 수 있기 때문이다.

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지식산업센터 2순위 대상은 임대 투자자

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그리고 그다음 2순위 대상이 임대를 목적으로 하는 투자자인데

이 경우, 여러 가지 리스크들과 변수들이 많다.

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가장 큰 리스크는 임대가 맞춰지지 않을 경우의 공실 리스크다.

이런 리스크에 대비하는 비용으로 인해

실제 소요되는 투자비용은 생각보다 크다.

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또한 입지여건의 불리함이 있을 경우

즉, 지하철 역세권이 아닌 지역의 경우에는

수요 하락에 따른 공실 리스크를 극복하기 위해

자연스럽게 임대료가 낮아지게 되고

이 또한 수익률 하락의 요인으로 작용한다.

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더군다나 취득세 감면 혜택도 없기 때문에

그만큼 이자 부담 비용도 증가하게 된다.

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또한 중개 수수료의 지속적 발생도

투자비 상승 요인으로 작용한다.

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부동산이나 분양처에서 제공하는 수익률 계산 표에는

이러한 투자비 증가나 공실 리스크에 대한 부분들이

반영되어 있지 않기 때문에

상당히 상향 평가되어 있는 경향이 있다는 점을 염두에 두어야 한다.

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올바른 수익률 계산 표의 필요성

수억 원을 들여 분양을 받게 되는 투자이기 때문에

나중에 분양받은 후 어려움을 겪지 않으려면

비교적 정확성이 있는 수익률 계산 표를 만들어 볼 필요가 있다.

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혹시 분양받을 예정인 지식산업센터가 있는

주변에 먼저 들어선 지식산업센터가 있다면

첫 입주부터 임대가 안정화되기까지 걸린 기간과

매년 임대료 상승분을 동시에 체크해 보고

수익률 표에 반영하여 연간 시뮬레이션을

직접 해 보는 걸 추천한다.

 

예시 수익률 공개

이해를 돕기 위해 실제 구매한 지식산업센터 수익 표를 공개한다.

매수 물건 정보는 아래와 같다.

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- 물건지: 하남 현대지식산업센터 한강미사 1차

- 교통: 지하철 5호선 풍산역 개통 예정(5월)

- 건물 내 위치: 저층, 내측 중정 뷰 남향

- 임대: 계약 완료

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실제 수익률 계산하는 방법

수익률 계산하는 원리는 매우 단순하다.

수입 요소들을 기입하고, 지출요소들을 기입한 후, 차액을 산출하고

차액들의 누적분을 계산하여 누적분이 흑자로 돌아서는 기간을 체크하면 된다.

 

 

자세한 내용은 아래 영상을 통해 확인 가능하다.

​https://youtu.be/Ezg3ydNqhzw