'시가화예정용지'와 '시가화조정구역'의 차이점

도시의 발전을 대비해 필요한 개발 공간을 미리 확보해 두는 것이 시가화 예정용지다. 

도시를 확장하거나 새로운 도시를 만들기 위해서는 땅이 필요해서 미리 준비해 둔다.

보통 시가화 예정용지가 되는 곳은 도시지역의 자연녹지지역과 관리지역의 계획관리지역, 

개발진흥지구 중 개발계획이 아직 수립되지 않은 지역 등이다. 

시가화 예정용지는 결국 도시계획이 이루어질 곳이기 때문에 토지투자에 있어 금광과 다름없다.

'시가화 예정용지'와 '시가화 조정구역'의 차이

부동산 중개업소에서 '이 땅은 곧 도시개발이 이루어질 땅이니 구입만 해두면 큰 돈이 된다'는 말을 듣는다면,

반드시 확인해 봐야 할 것이 있다. '시가화 예정용지'인지 '시가화 조정구역'인지를 말이다. 

확인해 보는 방법은 아주 간단하다. 시, 군, 구청의 도시과를 방문해 도시기본계획도면을 열람해 보면 된다. 

'시가화 조정구역'은 5년에서 20년까지 도시개발이 유보되는 지역이다. 그래서 토지를 매입했다가 장기간 묶일 가능성이 있는 곳이다.

'시가화 조정구역'의 취지는 도시지역과 그 주변의 무질서한 시가화를 방지하고, 단계적으로 개발하기 위해 일정 기간 동안 유보하는 것이다. 

주로 신도시가 이전하기 전부터 사람들이 몰려들 것을 걱정해 해당 토지에 개발 및 건축제한을 규제하는 것으로, 

일반적으로 생산녹지지역이 해당되는 경우가 많다.

이에 반해 '시가화 예정용지'는 도시기본계획상의 개념으로 주거지역이나 상공업지역으로 활용된다. 

시가화예정용지의 지정은 각 지자체별로 수시로 이루어진다. 지자체에서 발표하는 도시기본계획을 정기적으로 확인하면 그 내용을 알 수 있다.

'시가화 예정용지'로 지정되는 조건

어느 지역이든 유입 인구가 너무 늘어나서 도시 기능의 한계가 감지되면 이 기능을 대체할 땅이 필요하게 된다. 

현재의 부동인구와 추후 유입될 예상인구를 분석해 도시의 인프라를 구축하기 위해 주변 지역을 개발하게 되는 것이다. 

앞으로 유입될 인구대비 주택수가 부족하면 당연히 주거지역에 대한 개발이 이루이질 것이다. 

사업이 진행된다면 가장 먼저 도로정비사업이 진행되고 이후에 전기, 가스, 수도, 녹지공원, 학교 등의 주변 시설이 조성된다. 

그리고 민간기업들의 아파트 건립이 이어진다. 혹시나 이런 일련의 과정이 신속하게 진행되는 지역이 있다면 토지투자를 눈여겨 보아야 한다. 

• 도시지역 내 농지중에서 주거지 인근에 위치한 자연녹지지역이 시가화 예정용지로 선정될 확률이 가장 높다.

• 비도시지역 내 계획관리지역이 선정될 확률이 높다. 최근에는 생산관리지역까지 도시화되는 경우가 있어서 

저평가된 생산관리지역도 눈여겨 보아야 한다.