지식산업센터 입지분석 및 호실 선정 관련 컨설팅 후기(유튜브 채널이 가능성을 열어주는 기회가 되다)

'플라폼 TV'를 개국한지 이제 딱 1년이 되었다. 당시 건축 지식을 기반으로 할 수 있는 건 뭐든 해보자는 식으로 시작했던 채널이 1년이 지난 시점에 구독자 3,000명을 넘어 (아직 갈 길이 한참 멀었지만..) 이제 조회 수가 비교적 안정적으로 유지되는데 이르렀다.

당시 다뤘던 콘텐츠 중에 '수익형 부동산'인 지식산업센터는 상당한 인기 콘텐츠로 자리매김을 하며 플라폼 TV 전체 조회 수의 과반수를 차지할 정도로 효자 역할을 하고 있다. ​

아울러 시청자들께서 아름아름 요청하시는 지식산업센터 관련 문의들이 있었는데, 최근에는 비용을 지불해서라도 컨설팅을 받고 싶으시다는 분까지 등장하셨다.

사실 그간 유튜브 채널이 성장할 수 있었던 건 오픈(Open) 된 방식으로 정보를 제공했기 때문이었는데, 이걸 유료 서비스화 한다는 게 오히려 채널에 악영향이 있지는 않을까 하는 우려가 있어 한참을 고민했었다.

하지만 결론적으로는 원하는 고객에 한해서 Premium 서비스를 제공하는 게 오히려 양질의 분석 결과를 도출하는데 훨씬 유익할 수 있고 소비자 입장에서도 질 좋은 서비스를 얻을 수 있게 되니 서로 Win-Win 할 수 있다는 결론에 도달했다.

 

 

별다른 고민을 않고 가계약부터 했다?

​

한 가지 놀라운 점은, 유튜브 시청자들 중에 작게는 1억, 많게는 10억 이상의 부동산 매물을 구입하는데도 불구하고 매수 물건에 대해 별다른 조사나 고민을 하지 않고 전적으로 제3자의 말만 듣고 덜컥 가계약까지 하고 나서 필자에게 고민을 호소하시는 분들이 상당히 많다는 점이었다.

건축학을 전공한 나도 불과 1년 전만 해도 '지식산업센터'라는 용도의 건물에 대해서는 사실 관심이 없었고 수익형 부동산에 관심을 가지면서 지식산업센터에 대해 부단히 공부를 하고 실패 경험도 쌓고 하면서 직접 매입하고 지금은 사무실로 직접 활용하면서 이제는 '지식산업센터'에 대해서는 한마디 가볍게 할 수 있는 정도의 자격을(?) 갖추었다고 생각하지만, 그래도 본인 명의로 수억의 재산가치를 가지는 부동산을 별다른 고민 없이 "무조건 노다지이니까 일단 가계약부터 합시다"라는 말만 듣고 덜컥 계약하는 건 좀 무책임하지 않나라는 생각이 든다.

물론 모델하우스에 가면 늘 그렇지만 '이번에도 당하고 왔다'라는 분들이 많다. 물론 좋은 물건을 합리적 가격으로 분양받는 분들이 대부분이겠지만, 잘 안 나가는... 조건이 좋지 않은 물건도 어쨌든 팔아야 하기 때문에 그런 물건을 잘 포장을 하고 권유를 하는데 순진해서 여기에 혹해서 넘어가는 분들이 늘 문제가 된다.

 

객관적인 컨설팅이 필요한 이유

​

컨설팅이라고 해봤자 별거 없다. 적어도 나는 그렇게 생각한다. '이곳이 매입을 피해야 하는 지식산업센터인가?, 이 지식산업센터 내에서 분양 받아서는 안될 호실은 어딘가?'를 판단하는 것이다.

​

컨설팅이라 해봤자 별거 없다.

이곳이 매입을 피해야 하는 지식산업센터인가?

이 지식산업센터 내에서 분양 받아서는 안될 호실은 어딘가?

That's all !

플라폼아키텍츠

​

"그게 뭐가 어렵지?" 건축을 전공했고 다양한 건축사업기획과 설계 그리고 시공까지 맡아본 나로서 크게 어렵지 않은 일이었다. 의뢰를 받고 단 몇 분만 들여다본 후 물건에 대해 날카롭게 몇 마디 조언하면 고객들이 그렇게들 놀라워하고 또 고마워하신다. 늘 힘든 전공을 선택했다며 후회만 했었는데 이럴 때는 건축학을 전공하길 잘했다는 생각이 든다.

이렇듯 사실 건축이나 부동산을 전공하신 분들이야 쉽게 볼 수 있는 부분들이겠지만, 그 외 대부분 지식산업센터에 관심을 가지신 분들은 디자인, IT, 무역, 자동제어, 금융, 홈쇼핑에 이르기까지 정말 다양한 분야에서 종사하고 계신다. ​

모두가 자기 분야에 정통하신 분들이지만 본인이 잘 모르는 분야에 대해서 지식을 얻기 위해서는 투자를 해야 한다. 시간 투자해서 직접 공부하는 방식으로 투자를 해도 되지만 모두들 시간이 돈인 세상에서 모든 분야에 전문가가 될 수는 없다. 시간이 아니라면 약간의 비용을 들여서 짧은 시간 안에 좋은 결과물을 얻을 수 있도록 전문가의 도움을 받는 Option을 선택하는 것도 하나의 방법이다.

 

모두가 모든 분야의 전문가가 될 수는 없다.

시간을 투자해서 공부를 하든

비용을 투자해서 시간을 벌든 선택해야 한다

플라폼건축연구소

 

지식산업센터 컨설팅 중 - 조망 및 향 분석 자료 예시

 

컨설팅 내용이 늘 부정적이다, 당신은 지산 안티입니까?

​

컨설팅 내용이 부정적인 이유는 간단하다. 왜냐면 만약 나는 지식산업센터 분양 사업자가 아니기 때문이다. 오히려 건축설계와 연구 컨설팅을 주업으로 하기 때문에 아무런 이해관계가 없다. 그래서 내가 내놓는 투자가치 보고서나 고객들의 문의에 대한 답변은 80% 이상이 부정적인 내용들이다.

일례로 최근 컨설팅을 받으셨던 어떤 고객께서 최초 분양받을 예정이라고 가져오신 호실을 보여주셨는데, 역시나 조건이 좋지 않은 호실이었다. 근런데 더 놀라운 사실은 그 물건을 권유했던 모 대행사 직원이 오히려 악재가 아니라 프리미엄이 있는 호실이라는 말까지 해가며 분양권유를 했다는 점이다. 조금만 관심을 가지고 들여다보면 그런 말을 할 수 없는 호실인데도 말이다.

여하튼, 컨설팅 결과 보고서의 내용을 보면 절대로 '여기에 투자를 하십시오 혹은 마십시오'라는 결론을 드리지는 않는다. 단지, 단기적 임대 가치나 장기적 재산가치 상승에 대한 가능에 대한 의견을 상, 중, 하 혹은 1~5점까지 주요 판단 요소들 (평당 분양가의 적정성, 광역입지, 교통여건, 지형조건에 따른 영향 등)을 보여드릴 뿐이다.

 

 

컨설팅의 종류 및 프로세스

​

컨설팅은 1) 입지분석 및 투자가치 2) 특정호실 분석 이렇게 두 종류로 나뉜다.

두 종류로 분석을 나눈 건 우선 하나로 합치기엔 분석 성격이 많이 다르기도 하고 분석을 의뢰하시는 순서상 먼저 입지분석을 보고 투자가치가 있다고 판단하는 경우도 있지만 가치가 낮다고 판단이 되면 특정호실에 대한 분석 자체가 의미가 없어질 수 있기 때문이다.

그래서 우선 1) 입지분석 및 투자가치 분석을 하고 OK 가 나오면 2) 특정호실 분석으로 넘어간다. 간혹 이미 특정 지식산업센터를 지정한 후 2) 특정호실 분석부터 의뢰하시는 분들도 계시긴 하다. 어쨌든 1), 2) 개별 분석도 가능하고 1)+2) 묶음 분석도 가능하다.

​입지분석은 문헌 분석과 현장 방문 두 종류로 진행된다. 우선 해당 지역에 대한 지적도, 토지이용계획, 공시지가 등을 분석하고 교통 체계 필요에 따라 국토 철도 계획이나 지하철 개통 관련 각종 문헌 국토교통부 고시 자료 등을 종합적으로 검토하여 분양가의 적정성, 실제적 교통 여건 및 실제 지하철 도입이나 개통 가능성 등을 종합적으로 분석한다.

또한 지면상으로는 알 수 없는 실제 차량 유동량, 지리 상황, 자연경관 및 상권 등을 판단하기 위해 현장 방문 및 검토를 진행한다.

사실 이 정도 되면 경기도권이라고 하더라도 하루 8시간은 꼬빡 잡아먹는 작업량이다. (차량 이동 2시간, 현장답사 1시간, 문헌조사 2시간, 분석 2시간)​

하지만 수십만원씩 투자해 가며 컨설팅을 받으실 분들이 과연 지식산업센터 투자자 가운데 몇이나 있을까 생각해 봤을 때 절대적으로 내 시간당 인건비를 100% 요구할 수는 없고, 나도 Data 축적을 위한 투자라고 생각해서 합리적인 선에서 컨설팅 비용을 협의해서 결정해 나가고 있다.

​

특정호실 투자가치 분석

 

특정호실에 대한 컨설팅은 주변 건물이나 지형에 대한 레벨 검토, 조망 및 향 검토, 내부적으로는 층고 및 썬큰이나 중정으로 인한 영향 그리고 코어의 위치, 층별 단면 등을 검토해서 호실별로 예측되는 다양한 이점과 Risk 요소들을 검토하여 투자 우선순위 그룹을 작성하여 투자자께 제안 드린다.

 

 

컨설팅은 하나의 의견서, 판단은 의뢰인의 몫

​

본 보고서는 지식산업센터 투자를 위한 의사결정을 돕기 위해 조사 및 도출된 예측 자료로

참고 용도로만 활용될 수 있으며 투자에 대한 모든 책임은 투자자에 있습니다.

플라폼건축연구소

 

위험 살벌하게 느껴지는 문구일 수 있겠지만, 사실 보고서는 지식산업센터 컨설팅 보고서는 다방면의 정보자산과 전문성을 통해 작성된다, 하지만 이와는 별개로 사실 결국 투자에 대한 모든 책임은 다른 사람이 아닌 투자자 본인이 지게 되므로 스스로가 공부하고 판단하시라는 부분을 강조하고 싶었다. 다만 컨설팅 보고서는 투자자의 시간을 절약해 주고 좀 더 나은 판단을 할 수 있는 가이드를 제공해 주는 역할을 한다.

 

지식산업센터 투자가치 컨설팅 보고서

 

지식산업센터 투자가치 컨설팅 문의는 이메일을 통해 접수하고, 문의에 따라 비용 안내를 드리고 있으니 참고하시기 바란다.

지식산업센터 컨설팅 안내 : akisho@naver.com