오산 현대 테라 타워 CMC - 지식산업센터 가치 분석

오산 현대 테라 타워 조감도

 

복수의 유튜브 구독자께서 의뢰를 주신 내용인데도 한 달이 넘어서 이제야 분석 상표에 손을 댔다. (언제쯤 여유롭게 분석만 할 수 있는 때가 올는지...)

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오늘 들여다볼 지식산업센터는 오산 현대 테라 타워인데 우선 '현대 테라' 브랜드파워가 있기 때문에 인지도 측면에서는 분양에 상당히 유리한 고지를 선점하고 있긴 하다.

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#오산현대테라타워 지식산업센터의 가치분석을 위해 가장 중요하게 따져봐야 할 점은 무엇보다도 교통과 입지여건이다. 왜냐하면 경기도 외곽에 위치하고 있는 데다가 대규모 지식산업센터 물량이 들어올 예정인 동탄 신도시보다도 서울과의 거리가 더 멀기 때문이다. 디자인, 특화요소, 평당가.. 입지여건에 비하면 다 마이너 한 요소라고 보면 된다.

 

서울과의 거리?

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오산 현대 테라 타워에서 이용 가능한 대중교통수단은 1호선 오산역으로 서울 구로역까지는 약 1시간 20분 정도가 소요 그리고 차량을 이용할 경우 서초 IC까지는 약 35분 정도가 소요된다.

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저층부 Drive-In 제조형 지식산업센터 호실을 구성하고 있기 때문에 서울까지의 차량 이동 여건만 보면 그리 나쁘지 않은 여건이긴 하다.(물론 주변 산업단지나 인근 물류센터를 어디로 이용할 것인가를 생각하면 여건은 이보다 더 낫다고 말할 수 있지만, 분양을 위한 분석에 이 모든 경우의 수를 다 고려할 순 없기 때문에 아주 일반적인 접근법으로 보기로 한다)

 

오산 현대 테라 타워 -> 서초 IC 차량 이동 시간

 

문제는 직원들의 출퇴근 여건, 지하철을 통한 서울과의 접근성을 따져보면 그리 좋은 여건이라고 보기는 어렵다.

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우선 오산 현대 테라 타워가 입지 예정 부지에서 가장 가까운 1호선 오산역까지의 거리가 도보로 15분 이상(연결 브리지가 신설되더라도 여건이 크게 개선되지는 않음 - 셔틀버스 운영계획이 있다고 홍보하는 걸 보면 지하철 도보 여건이 좋지 않음을 어느 정도 인정하고 있는 걸로 봐야 한다) 걸리고 오산역에서 구로역까지도 거의 1시간 20분이 걸리는 거리이기 때문에 서울에서 이곳까지 굳이 어렵게 출퇴근 하기보다는 다른 직장을 찾아보거나 꼭 이곳에 있는 업장에서 일을 하고자 한다면 바로 옆에 있는 세교지구에 아파트를 얻는 게 낫기 (세교 2지구가 가깝긴 하지만 세대수가 충분히 많지는 않고, 세교 1지구는 위치가 좀 멀다) 때문이다.

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세교지구 자체의 배후 주택 수요에만 의지하기에는 오산 현대 테라 타워 지식산업센터 물량이 좀 많은 편이다.

 

오산 현대 테라 타워 -> 오산역 도보거리

 

결론적으로 입지 여건만 봤을 때 동탄보다도 거리가 멀고 지하철 1호선이 있긴 하지만 서울과의 거리상 대중교통 여건에서 여전히 한계가 있다는 점은 부정할 수 없는 사실이다. 그렇다면 나머지는 이런 입지여건을 Cover 할 수 있을 만큼 분양가 경쟁력이 있는가, 그리고 주변에 엄청난 수요를 발생시킬만한 호재가 있는가이다.

 

분양가... 낮지 않다..

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오산 현대 테라 타워 기준층 분양가는 부가가치세 제외 시 평당 650만 원 선이다.

동탄의 경우 500~700만 원 사이로 평균적으로 600만 원 선이라고 보더라도 동탄보다도 더 비싼 평당가를 보이고 있다.

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분양가가 동탄보다 높게 책정된 이유는 아마도 다음의 이유이지 않을까 예상해 본다.

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1) 지하철 1호선 인접 (동탄의 경우 KTX로 연결되긴 하지만 1호선에 비하면 이용성이 떨어진다)

2) 대규모 어메니티 시설 구축을 위한 건축공사비 소요 (타워형 구조, 브리지, 수영장 시설 등)

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그럼 주변 산업단지를 한번 살펴보자

 

오산 현대 테라 타워 인근 가장 가까운 곳에 위치한 산업시설은 LG화학 테크센터다.

연면적 7,000평, 상주 연구인력 200명 규모의 시설이고 화학 테크 연구기관으로는 국내에서 상당한 규모의 시설로 보이긴 하지만 이로 인한 필요 협력사 규모가 과연 연면적 10만 6천 평 규모의 지식산업센터의 공급을 다 받아줄 수는 없을 것이다.

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오산 LG화학 테크센터

 

거리 반경을 더 넓히면 반경 4km 내에 들어오는 산업단지가 평택 LG 디지털파크, 평택 서탄 일반산업단지(한국지엠디), 오산 가장 일반산업단지(아모레퍼시픽) 등인데 우선 객관적으로 봤을 때

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1) 이들 산업단지와의 반경 거리가 너무 멀고 더 큰 허들은

2) 추후 준공이 완료되더라도 이들 산업단지 인근에 지어지게 될 지식산업센터와의 입지 경쟁에서 밀리게 될 수 있다는 점이다.

 

그리고 분양 홍보사이트에서 얘기하는 국내 최대 기업 삼성전자 캠퍼스와는 7km 이상 거리가 있어 거리상으로는 거의 오산 현대 테라 타워에 갖다 붙이기에는 무리가 있어 보인다.

오산 현대 테라 타워 인근 산업단지 거리

 

불리한 입지여건을 보완하기 위한 특화요소들

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입지나 주변 배후수요 등의 약점을 보완하기 위해 다양한 특화요소들이 마련되어 있는데, 이는 대부분의 초대형 지식산업센터들이 표방하는 직주근접(직장과 주택의 근접성) 화 트렌드를 최대한 반영하려는 노력이면서도 딱딱해 보이는 공장 또는 업무시설에 고급화 이미지를 줄 수 있는 장치들로 분양률을 높이기 위해 많이 쓰이는 방법이다.

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오산 현대 테라 타워 특화요소들

 

25m 규격 Pool 무려 6레인, 사우나, 피트니스센터, 호텔급 라운지, 컨벤션 홀 등 보기만 해도 입이 딱 벌어지는 어마 무시한 부대시설을 보면 당장이라도 계약을 해야 할 것만 같은 생각이 든다.

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하지만 사실 이런 입주업체들을 위한 다양한 특화요소들은 말 그대로 있으면 좋은 요소이지만 없어도 무방한 시설이다. 오히려 이런 시설을 추가하게 되면 공사비 상승 -> 분양가 상승으로 이어지기 때문에 입주기업체가 고스란히 비용 부담을 해야 한다. 물론 특화 요소로 다른 중소규모의 지식산업센터에서는 구비할 수 없는 시설이기 때문에 임대료를 높일 수 있는 좋은 조건이 되는 대신 임대료 경쟁력에서는 상대적으로 밀리게 될 수 있다.

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지식산업센터에 입주하는 기업들의 일반적인 특성을 잘 고려해 보면 된다. 기본에 충실한 임대료 낮은 지식산업센터냐 아니면 호화로운 부대시설을 가진 임대료 높은 지식산업센터냐.. 중소기업의 선택은?

기본에 충실한 임대료 낮은 지식산업센터냐
호화로운 부대시설을 가진 임대료 높은 지식산업센터냐
중소기업의 선택은 과연...?

 

 

드라이브인 + 섹션 오피스 혼합형 구조

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이제 입지 얘기는 그만하고 건물 자체에 대한 가치를 분석해 보도록 하자.

이곳 오산 현대 테라 타워는 지식산업센터의 대표적 형태로 자리 잡은 드라이브인과 섹션 오피스가 적절히 수요를 나눠가질 수 있는 구조를 선택했다.

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주변 오산 IC, 북오산IC까지의 접근성이 상당히 우수하기 때문에 물류 중심의 저층부에는 드라이브인 형태의 지식산업센터 호실을 배치하고, 고층 타워부의 경우 섹션 오피스를 배치했는데, 우수한 고속도로 진입여건을 잘 반영한 것으로 보이고 대규모 지식산업센터 분양 Risk를 줄이기 위한 좋은 전략으로 보인다.

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예상으로 타워 부 섹션 오피스보다 저층부 드라이브인 호실이 임대수요가 높을 것으로 예상된다.

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돋보이는 상가 및 의료시설 구성비

 

일반적으로 지식산업센터에서의 상가 구성비는 10%를 넘지 않는 것으로 알려져 있다. 오산 현대 테라 타워의 경우 상가 비율이 5%대로 전체 용도별 면적비가 높지 않아 추후 지식산업센터 임대가 안정화된 시점이 되면 상가 임대 수익이 나쁘지 않을 것으로 보인다. (이는 어디까지나 전체 지식산업센터가 상당 수준 입주 완료가 된 이후의 시점을 말하는 것이다)

오산 현대 테라 타워 용도별 면적 구성비

 

1.4%를 차지하고 있는 의료시설도 상당히 경쟁력 있는 옵션이 될 수 있다. 왜냐하면 지식산업센터 입주기업을 대상으로 건강검진 등의 수요가 항상 있기 때문이다. (물론 이것도 추후 전체 지식산업센터 입주가 거의 만실에 가까운 안정화된 이후의 시기를 말하는 것이다)

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오산 현대 테라 타워 평면 분석

오산 현대 테라 타워 평면구성

 

마지막으로 오산 현대 테라 타워 평면구성을 들여다보면,

코너호실의 경우 장단비가 거의 정방형에 가까워 활용도 좋고 채광이 유리하기 때문에 상품 가치도 높은 편으로 보인다.

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하지만 이는 층당 23개 호실 중 7개 호실에 불과하고 나머지 16개 호실의 경우 호실의 장단비가 너무 크다 보니 채광이 상당히 불리하고 추후 책상 배치 등 평면구성이 용이하지 않기 때문에 상품 가치는 상대적으로 떨어진다.

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왜 이렇게 호실 구성을 할 수밖에 없는지를 잘 살펴보면 그 원인은 바로 초대형 연면적의 지식산업센터를 만들기 위한 엄청난 규모의 지하주차장과 부대시설이다. 구체적 원인을 더 풀어서 설명하면 다음과 같다.

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1) 지하층 대경간 부대시설 구성을 위한 기둥 간격 확장(기본 SPAN 모듈 확장) : 하지만 기둥 간격이 확장되었다고 상부 섹션 오피스를 대형 평형대로만 구성하면 포트폴리오 구성이 너무 편중되기 때문에 소형 평형대 구성을 위한 방법을 모색했을 것

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2) 장 SPAN의 기둥 모듈을 그대로 둔 상태에서 소형평형대를 뽑아내려다 보니 어쩔 수 없이 기둥과 기둥 사이를 한번 더 호실분할을 해야했을 것이고 그러다 보니 결국 길고 세장한 호실이 탄생할 수밖에 없음.

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대부분의 지식산업센터 투자자들이 자본력이 높지 않은 소액 투자자들이 많다 보니 대형 평형대 보다 소형평형대를 선호하지만, 이런 경우에는 투자물건의 희소성 등을 감안해서 (꼭 이곳에 투자를 하고자 한다면) 차라리 코너의 대형 평형대 쪽 투자를 고려해 보는 것이 나을 것으로 보인다.

 

총평

#오산현대테라타워 에 대한 총평은 다음과 같다.

1) 입지여건 대비 분양가가 낮지 않고

2) 매머드급 규모의 공급을 받아줄 만한 충분한 수요가 현재까지는 부족해 보임

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따라서 추후 준공 후 임대시 호실에 대한 호불호로 인해 임대 수익은 어떤 호실을 소유하고 있느냐에 따라 극명하게 갈릴 것으로 보이므로 호실선택이 매우 중요할 것으로 보임.