건물 짓다가 내 땅을 빼앗길 수도 있다고? 건축 시 내 땅에서 제외되는 면적

분명 큰 돈을 들여 땅을 샀다.

이제 건물을 지으려고 건축사무소에 가서 건물을 얼마나 지을 수 있는지 물어봤더니 글쎄..

 

구입한 땅 면적은 300평인데, 실제 건물을 지을 수 있는 규모를 가늠하는

건폐율과 용적률 적용 대지면적은 왜 250평 밖에 안되는 거지??

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의아해 할 수밖에 없다. 하지만 충분히 그럴 수 있다.

건축법을 알지 못하면, 눈 뜨고 코 베임 당할 수 있다.

(땅을 사기 전에는 반드시 내 땅 지번을 가지고 건축사무소를 찾아가거나,

여의치 않은 경우에는 반드시 '토지이용 규제 시스템'에 들어가서

내 땅에 걸려 있는 제한사항이 있는지 없는지 반드시 확인하자!)

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: 그래도 잘 모르시겠으면, 이 블로그 포스팅 주인장에게 메일을

보내주면 친절히 답변해 드림 - akisho@naver.com

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아무튼..

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지금부터 대한민국의 모든 건물을 지으려는 땅에 써먹을 수 있는

대지 제척 기준을 알려 드리도록 하겠으니 집중하시기 바란다.

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우선 다음 그림을 봐 주기 바람

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(1) 도시계획시설'도로' 또는 건축선

첫 번째, 가장 황당한 경우.. 도시계획시설 '도로'인 경우.

토지이용계획원을 열람하면, 어렴풋이 붉은색 실선이 내 땅을 지나가고 있다.

문제는 주의해서 보지 않으면 무심코 지나쳐 버리기 딱 좋다.

바로 도시계획도로 즉 '예정 도로' 다.

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도시가 점차 성장하게 될 것을 대비해서 충분한 교통량 확보를 위해

미리 "이곳은 추후 도로를 낼 것이오~"라고 친절하게 그어놓은 선이다.

근데 그게 왜 하필 내가 매입한 대지에 걸쳐져 있냐고~

하지만 땅 사기 전에 확인이 가능하니 꼭 미리 알고 땅을 사자

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가끔은 대지 옆에 도로가 예정되어 대박 땅이 되는 경우도 있으니

무조건 내 대지면적이 깎인다고 슬퍼하지만은 말자.

교통량 증가는 결국 유동인구 증가로 지가 상승의 호재를 볼 수도 있기 때문이다.

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두 번째는 '건축선'이다.

건축선은 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선을 말한다.

뒤에 얘기할 소요폭미달도로나 가각전제 등도 엄밀히 말하면 건축선 변경에 해당하므로

여기서의 건축선의 의미는 광의적인 뜻으로 보자.

 

한가지 주의할 점은 '지정건축선'의 경우는 대지면적과는 상관이 없다는 점이다.

'지정건축선'은 보행자를 위해 지정한 선으로 지면에서 4.5미터 내에서는 건물이 넘어올 수 없는 선이다.

다시 말해서 건축물은 넘어올 수 없지만, 대지면적의 제척은 없다.

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자세한 사항은 아래 링크 참조.

https://blog.naver.com/akisho/221714733654

 

(2) 도시기반 시설

내 땅의 일부가 도시기반 시설인 경우다.

물론 아직은 미집행된 경우일 수도 있지만, 언젠가는 집행될 것이다.

(시에서 매입할 경우도 있지만, 최근 이슈가 되고 있는 미집행 '공원' 부지의 경우

나라의 녹지면적 감소를 우려한 탓에 '도시자연공원구역'이라는 극약처방으로

재산권 침해마저 이루어지고 있는 상황이다)

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장기 미집행 도시계획 '공원'에 관해서는 아래 링크 참조

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https://blog.naver.com/akisho/221720443680

 

아무튼 제척이다.

땅 살 때 미리 잘 확인하자.

이것 역시 '토지이용 규제 시스템'에 들어가서

지번을 넣고 검색해 보면 바로 알 수 있다.

 

(3) 소요폭 미달 도로

다음은 소요폭미달도로 확폭의 경우다.

건축법상 도로의 정의는 다음과 같다.

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보행 및 차량의 통행이 가능한 4미터 이상의 도로

내 대지 앞의 도로가 4미터 미만이라면....

맞다. 4미터를 만들어 줘야 한다. 근데 문제는

그걸 내 땅에서 떼서 줘야 한다는 거다.

(길 반대편에도 대지가 있다면 그나마 다행...둘이 사이좋게 반띵하면 된다)

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소요폭미달도로 확폭 기준은 아래 링크 참조..

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https://blog.naver.com/akisho/221715179275

 

(4) 막다른 도로 확폭

송골매의 '골목길'을 좋아하는가..

나는 별로 싫어한다.

왜냐하면 막다른 길이기 때문이다.

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막다른 도로 역시 소요폭에 미달되면 확폭해 주어야 한다.

이 경우도 길 반대편에 대지가 있으면 땡큐다..

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https://blog.naver.com/akisho/221717275735

 

(5) 가각전제

사실 대지가 사거리를 면하고 있다면 필시 좋은 땅이다.

용도지역이 '상업지역'이라면 정말 땅값이 어마무시한 땅일게다..

근데 어쩌나...

건물을 올리려고 보니 건축사무소에서 90도로 각진 내 땅을

댕강~ 모따기를 해 버렸다. 왜지~~!!!

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그렇다..가각전제다.

가각전제란 사거리의 사고 방지를 위해

차량 운전자의 시야 확보를 위해 모서리각을 완화시키는 거다.

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만나는 도로의 폭에 따라 가각전제 길이가 달라지니 유의하자.

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https://blog.naver.com/akisho/221482887093

 

(6) 기부채납

이건 진짜 알 수 없다.

토지이용계획원에도 안 나오고,

설계 다 끝나고 관청에 허가 접수를 했더니, 덜컥~ 기부채납을 하란다.

면적도 들쭉날쭉이다.

위치도 막 바뀐다. (지자체별 건축조례에 기준은 있지만,

땅 모양이나 조건에 따라 천차만별 다르니, 건축사무소의 재량에 맡겨야 한다.

게다가 허가관청과 협의만 잘 하면 얼마든지 유리하게 바꿀 수 있다)

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일반적으로 기부채납은 규모에 따라 다르지만,

보통 대지면적의 10% 내에서 하는 게 일반적이다.

('지방자치조례'를 검색해서 내 관할 시나 구의 건축조례를 찾아보자)

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뭐 이 정도면, 내 땅에 대한 공부는 충분하다.

땅이 한두 푼 하는 것도 아니고...

농사지을 것도 아니고 수억들여 집을 짓는다는데,

이 정도 공부는 해야 건물 주인이 될 준비가 된 거다.

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건물주...쉬운게 아니다.

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성공한 건물주가 되기 위해서는

먼저 좋은 건축사무소를 만나야 한다