건물짓기 실전편 (5) - 지목변경 첫걸음 하기 (농지전용, 산지전용허가란?)

지목이 산지인 임, 농지인 전, 답 인 경우, 건물이 들어서기 위해서는 지목변경이 수반되어야 한다. 

나라에서 농사를 짓게 하고 그만큼의 세금을 걷을 목적으로 부여한 지목에 엉뚱한 용도의 건물을 지을수는 없으니까 말이다. 하지만, 지목변경을 아무런 건축행위 없이 먼저 할 수는 없다. 

지목변경의 정의

'공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률' 제2조에서는 '지목변경'을 '지적공부상 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것' 이라고 정의한다. 

지목변경을 신청할 수 있는 경우

동법 제 67조에서는 지목변경을 신청할 수 있는 경우를 다음의 세가지로 요약하고 있다.

1. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 등 관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우

2. 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우

3. 도시개발사업 등의 원활한 추진을 위해 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우.

즉, 지목변경을 위해서는 형질변경이 이미 이루어져 있어야 함을 알 수 있다. 

나중에 더 자세히 다루겠지만, 형질변경을 위해서는 '개발행위허가'라는 것을 받아야 한다. 

지목변경 절차

지목변경 절차를 간단하게 정리하면 다음 그림과 같다.

먼저는 건축물을 짓고자 하는 지목이 어디에 해당 하느냐에 따라 1) '농지전용허가' 또는 '산지전용허가'를 받는다. 

그런 다음, 해당 필지에서 건축행위가 가능하도록 2) 개발행위허가를 받고, 3) 형질변경행위를 한다. (건물을 짓기 위한 절성토 작업이 이때 이루어 진다.)

그리고 4) 건축물을 지은 다음, 준공허가 후 60일 이내에 5) 지목변경 신청을 하면 된다. (구체적 절차에 대해서는 따로 자세히 다루고자 한다.)

1), 2) 의 경우는 건축허가에 속하겠고, 3), 4) 는 시공, 5) 는 준공후 최종 신청이다. 

지목변경의 첫걸음 '전용허가'

그럼 이제, 우리가 지목변경을 하려고 하는 원래의 지목으로 되돌아가 보자.

아까 처음에 '전', '답', '임' 지목을 변경하려고 하면 '농지전용허가'나, '산지전용허가'를 받아야 된다고 설명했다. 

'농지법' 제2조에 따르면 '농지를 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것' 이라고 정의하고 있다.

농지의 전용이 협의로서 가능한 범위는 다음과 같다.

1) 도시지역에 주거지역, 상업지역 또는 공업지역을 지정할 경우

2) 도시계획시설을 결정할 경우

3) 지구단위계획구역을 지정할 경우

4) 도시지역의 녹지지역 및 개발제한구역의 농지에 대해 개발행위를 허가할 경우

하지만, 일반적으로 개인이 건축행위를 할 경우는 위 사항과는 상관이 없고, 농지법 제 37조의 제한범위 내에서 전용허가를 받아햐 한다.

(구체적인 제한범위에 대해서도 별도로 다루도록 하겠다)

'산지관리법' 제 14조에 따르면 '산지전용허가'역시 산지의 종류 및 면적 등의 구분에 따라 허가를 받을 수 있는 범위가 나누어져 있다. 

제 15조에 따르면, 산지면적이 200만 제곱미터 이상의 경우 산림청장에게, 200만제곱미터 미만인 경우, 산림청장 소관의 국유림인 경우는 산림청장, 그 외에는 시,도지사의 허가를 받도록 되어있다. 

이외 자세한 제한사항에 대해서는 산지관리법 제 20조 6항 관련, 별표 4의 2 - '산지의 면적에 관한 허가기준'에 자세하게 나와 있다. 

이제 다음 포스팅에서는 농지전용허가 기준에 대해 자세하게 다루도록 하겠다.