건물짓기 실전편 (4) - 건물을 지을 수 있는 땅 총 정리 (용도 및 용적률, 건폐율)

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면, 국토의 용도지역을 크게 다음의 4가지로 구분한다.

1. 도시지역

인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역

2. 관리지역

도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역

3. 농림지역

도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역

4. 자연환경보전지역

자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역

먼저 결론부터 얘기하자면, 4개 지역 모두에 종류와 용도는 다르지만 건물은 지을 수 있다. 단, 흔히 얘기하는 시세차를 노릴 수 있는, 또는 수익성이 있는 사업을 위한 건물을 지을 수 있는 땅은  1. 도시지역, 2. 관리지역  뿐이다. 

1. '도시지역'의 경우, 인구밀집에 대비하여 건물을 지을 준비가 되어 있는 땅인 셈이고, 2. '관리지역'의 경우, 현재는 아니지만, 인근의 '도시지역'이 켜질 경우 언제든 도시지역에 편입 될 준비가 되어 있는 땅이라고 보면 된다. 그 외 3. '농림지역'은 농사의 진흥, 산림의 보전을 위해 국가에서 지정해 놓은 땅이다. 또 4. '자연환경보전지역'의 경우 수려한 경치나 보존가치 때문에 해당 지형을 보전하기 위한 곳이다. 

그럼 '도시지역'과 '관리지역'을 더 세분화 해 보자. 

(아래 건폐율과 용적률은 국토의 이용에 관한 법률에서 정하는 범위이고, 세부적인 사항은 도시계획조례에서 정하므로, 해당 지자체법을 찾아보길 바란다.)

지역(법)		세분(시행령)	지정목적	건폐율	용적률
도시 지역	주거지역	제1종 전용주거	단독주택 중심의 양호한 주거환경 보호	50%	50-100%
		제2종 전용주거	공동주택 중심의 양호한 주거환경 보호	50%	100-150%
		제1종 일반주거	저층주택 중심의 주거환경 조성	60%	100-200%
		제2종 일반주거	중층주택 중심의 주거환경 조성	60%	150-250%
		제3종 일반주거	중/고층주택 중심의 주거환경 조성	50%	200-300%
		준주거	주거기능에 상업 및 업무기능 보완	70%	200-500%
	상업지역	중심상업	도심/부도심의 상업/업무기능 확충	90%	400-1,500%
		일반상업	일반적인 상업 및 업무기능 담당	80%	300-1,300%
		근린상업	근린지역의 일용품 및 서비스 공급	70%	200-900%
		유통상업	도시내 및 지역간 유통기능의 증진	80%	200-1,100%
	공업지역	전용공업	중화학공업, 공해성 공업 등을 수용	70%	150-300%
		일반공업	환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치	70%	200-350%
		준공업	경공업 수용 및 주/상/업무기능의 보완	70%	150-400%
	녹지지역	보전녹지	도시의 자연환경/경관/산림 및 녹지공간 보전	20%	50-80%
		생산녹지	농업적 생산을 위하여 개발을 유보	20%	50-100%
		자연녹지	보전할 필요가 있는 지역으로 제한적 개발허용	20%	50-100%
관리 지역	보전관리	-	보전이 필요하나 자연환경보전지역으로 지정이 곤란한 경우	40%	50-100%
	생산관리	-	농/임/어업생산을 위해 필요, 농림지역으로 지정이 곤란한 경우	20%	50-80%
	계획관리	-	도시지역 편입이 예상, 계획/체계적관리 필요	20%	50-80%

위 표에서 푸른색으로 표시한 용도지역은 이미 자체로 건축물을 짓기에 상당히 용이한 땅이다 보니, 이미 지가가 상당히 높아져 있는 곳이다. 바로 건축물을 올리기 좋지만, 그만큼 비싼 땅값을 지불해야 하는 단점이 있다. 그에 반해 이중에서도 붉은색으로 표시한 '보전녹지', '보전관리' 지역의 경우 개발이 사실상 쉽지 않은 곳이다. 

녹색으로 표시한 '생산녹지'지역, '생산관리'지역의 경우, 농업적 생산을 위해 잠시 용도가 보류된 곳이지만, 필요에 따라 쉽게 '자연녹지'나, '계획관리' 구역으로 편입이 가능한 곳인데, 상당히 저평가되고 있는 땅이다 보니 낮은 비용으로 투자가 가능한 곳이다. 주변 여건의 변화에 따라 개발이 가능하므로, 눈여겨 보아야 한다. 

도시지역 내에서 아파트를 개발할 경우 농업생산을 위해 개발을 잠시 미뤄둔 격인 '생산녹지'에 지어지는 경우가 많다. 경기도 이천시 'SK하이닉스' 부지 인근에 있던 '생산관리' 지역이 반도체공장 개발과 동시에 계획관리 구역으로 전환된 사례도 있다. 겉으로 봤을때, 논이나 밭일지라도, 이처럼 토지대장상 용도지구를 확인해 보면 얼마든지 건물을 지을 수 있는 땅들을 발견할 수 있다.