건물짓기 실전편 (2) - 어떤 땅을 고를 것인가 - '임야'편

대한민국 땅의 70%가 임야이다. 
따라서, 그만큼 기회도 많다. 하지만 임야는 개발이 어렵다는 고정관념 때문에
임야 가격은 상대적으로 낮다. 일반적인 땅값이 대지>밭>논>임야 의 순서로 이루어 지는것도 이 때문이다. 
임야의 성격과 조건을 잘만 파악하고 있으면 임야도 얼마든지 건물을 지을 수 있는 대지가 될 수 있다. 

임야는 '산림과 들판을 이루는 숲 습지, 황무지 등의 토지를 뜻한다. 
임야를 개발하기 위해서는 '벌목', '절성토' '정지'등의 작업이 필요하고,
이러한 비용을 전체 개발비용에 반드시 포함시켜야 한다. 

지목변경

임야에 건물을 짓기 위해서는 '지목변경' 이 되어야 한다. 
지목변경을 위해서는 1) '산지전용' 혹은 '개발행위허가'가 필요(건축허가에 포함)하고, 
2) 건축 준공검사가 완료되어야 한다. 이에 대한 필요비용은 1) 설계비 2) 허가비용 3) 대체산림자원조성비 등의 
제반비용을 예산에 반드시 포함하여야 한다. 

임야는 평당 가격이 낮은 반면, 매물 자체의 덩어리가 크기 때문에 매입이 만만치 않은 경우가 많다. 
하지만 반대로 협상을 잘 하면 평당 1만원만 깎아도 전체적으로 큰 금액다운이 가능하다는 점도 생각해 보자.

임야 매입시 주의할점

'절대' 혹은 '보전' 이라는 단어가 들어가면 토지 매입시 반드시 피해야 한다. 
1) '보전산지'는 '절대농지'와 같은 개념으로 개발이 엄격히 제한되므로 매입을 자재해야 한다. 
2) '산림보호구역' 또한 반드시 피해야 하는 지역이다. 
3) 경사도가 높은 곳 피할것
    : 지역별 도시계획조례를 살펴보고, 각 지목별 개발행위허가 기준을 잘 살펴보자
      보통 임야의 경우 25도 이상이면 개발행위허가가 불가하므로 건물짓기 어렵다.
      점차로 개발행위허가를 위한 경사도는 강화되고 있는 추세이다.
4) 입목축적이 높은곳 피할것
     : 나무가 울창한 지역 역시 보호를 목적으로 개발행위허가가 제한될 수 있다. 
5) 사방사업 지정구역 피할것
     : 황폐화된 땅에 대한 복구, 붕괴된 삼 모래날림 방지 등을 위한 공작물 작업이 있는 땅은 피해야 한다. 
       약 10년정도 경과된 후 부터 전용이 가능하다.