건물짓기 실전편 (1) - 어떤 땅을 고를 것인가 - '농지'편

건축물을 지을 수 있는 땅은 다양하다. 
가장 쉬운 방법은 지목상 '대지'를 고르면 되지만, 도심지내 대지는 땅값이 비싸기 때문에 
가지고 있는 자금이 많으면 고민없이 매입하면 되지만, 대부분 그렇지 않기 때문에 '대지'외 다른
지목의 비교적 저렴한 땅을 구매한 후에 건축허가를 통한 전용허가를 받아 대지로 지목변경을 
진행하는 방법을 많이 사용한다.

오늘 먼저 들여다 볼 비교적 저렴한 가격의 땅은 바로 '농지' 이다.
농지는 쉽게 '논'과 '밭'으로 나눌 수 있는데, 결론적으로 말하자면
'논' 보다는 '밭'이 추후 건물을 짓는게 좀더 쉽다. 

논에 대하여...

'논'은 벼를 재배하기 위한 땅으로 물을 담기위해 꺼져있는 구조로 되어 있고,
'논' 중에서도 절대농지의 경우는 건물 짓는것이 사실상 불가능하다.
(땅을 사기 전에 '토지이용계획확인원'을 떼보면 알 수 있다)

논은 다음과 같이 분류가 가능하다
1) 농림지
    - 도심에서 3km이상 떨어져 있는 농지의 경우 농림지일 가능성이 높다
    - 농림지에는 농업작물수확 외 농업을 위한 부수적인 건축물만 지을 수 있다
2) 생산녹지
    - 정의 : '주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역 - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 6조 (이하 국계법)'
       : 녹지의 경우 1) 보존녹지 2) 생산녹지 3) 자연녹지로 구분되며 '보존'의 단어가 붙는 경우 개발이 사실상 어렵다.
         녹지의 경우 국계법상 건폐율 20%, 용적률 100% 로 규정되어 있고, 서울시의 경우 용적률이 50%로 정해져 있다.
    - 도심이나 주거지에 붙어 있는 농지의 경우 생산녹지일 가능성이 높다
    - 추후 주거용도의 건물을 지을 수 있다

'논'을 매입하기 전에 고려할 사항
 - '구거' 흔히 논도랑인데 논에 물을 데기 위해 반드시 있어야 하는 곳인데 구거는 흙을 메울 경우 진입로로 만들어 쓸수 있기 때문에
매우 유용하다. 

밭에 대하여

반면 '밭'은 각족 작물을 재배하기 위한 농지로, 구조상으로도 레벨차이가 거의 없기 때문에 
잘 정리만 하면 바로 건물을 올릴 수 있다.

밭을 고를 경우 고려할 사항 - 토질

밭의 본 목적인 농작물 수확시 토질은 윤기, 색깔 암석 함량등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 
건축물을 짓기 위해서도 마찬가지이다. 싼가격에 나온 밭을 급하게 샀는데, 나중에 알고보니 밭에
암반이 있어서 결국 암파쇄비용으로 더 많은 돈을 써버려 결국 '대지'를 구매한만 못한 경우가 
되어 버리는 경우도 있다. 

그렇다고 코딱지 만한 땅을 지질조사를 해 볼 수도 없는 노릇인데, 이럴때는 다음의 방법으로 땅속 암반유무를 
가늠해 볼 수도 있다.
- 농업기술센터에 흙 반삽정도를 보내 토질검사서를 받는 방법 : 무료임 (약 15일 소요)
- 특히 강원도쪽 땅은 암반이 많을 가능성이 높으므로 꼭 받아보아야 한다