전국 지식산업센터 투자 가치 순위_2021년 6월 기준 (입지, 교통, 가격, 시너지, 설계, 브랜드, 유지관리, 경관 요소 정량적 평가) : 실시간 공개 6월 1일 21:30

 

지난 3월 30일 향동 GL 메트로시티 지식산업센터 분석을 시작으로 플라폼 TV 구독자 및 유료 회원들의 요청에 따라 전국의 9개 지식산업센터 분석 결과가 나왔다.

전국에 수천 개의 지식산업센터들이 있지만, 그중에서도 최근 분양에 들어가는 부동산 투자 물건으로서 나름 '핫'하다는 물건들을 분석한 것이다.​

플라폼건축연구소에서는 앞으로도 한 주에 하나씩 매달 최대 5개의 신규 및 기존 분양이 완료된 지식산업센터를 분석하고 익월 첫날에 그 결과를 누적 순위로 발표한다.

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부동산 투자 가치 정량적 해석으로 접근하다

이제 친구 따라 강남 가는 시대는 지났다. 지인의 소개로 별생각 없이 지식산업센터에 선뜻 투자했다가 준공시점에 대출이 안 나와 잔금을 못 치러 신용 불량자가 되거나 임대가 안 나가서 계속 손해를 보는데도 전매로 내놓아도 나가지 않아 마음고생을 하는 사람이 태반이다.

어떤 일이든 원인이 있고 결과가 있듯이, 부동산 물건 역시 이미 입지 측면에서 그 가치를 사전에 충분히 예측할 수 있다. 결국 부동산 물건의 인기도 사람들에 의해 결정되는 것이기 때문에 부동산 수요자의 Needs와 심리만 잘 파악해도 충분히 시장성이 높은 부동산 물건을 고를 수 있다.

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부동산의 가치는 도시적 가치(위계) + 건축물의 가치(평면과 외관)로 결정된다

도시는 아주 복잡한 구조를 가지고 있지만 자세히 뜯어보면 하나하나 저마다의 존재 이유를 가지고 있다. 아주 오래전부터 있어왔던 소위 '구도심'은 그야말로 도시계획이 아닌 100% 사람들의 용도 수요에 따라 형성되어 왔기 때문에 현재의 구성이야말로 나름 최적화 과정을 거쳐 완성된 산물이라고 볼 수 있다. ​

그 안에 뭔가 새로운 식구가 들어오게 되면 도시 생태계 안에 긍정적 부정적 영향을 끼치게 된다. 더욱이 갈수록 규모가 커지고 있는 근래 건축 트렌드에서 볼 수 있듯이 몸집이 큰 녀석이 낄수록 그 파장은 더욱 커진다. 마치 조용한 토종 생태계에 외래종인 황소개구리 한 마리가 들어오면 전체 연못 생태계가 큰 위기를 맞이하듯이 말이다.

그에 비해 바둑판처럼 잘 짜인 계획도시의 경우는 도시의 목적에 따라 도시의 용도를 계획하고 수요를 예측해서 미리 판을 짜 놓으면 그에 맞게 개발 업자들이 들어와 건물을 올리게 되는데 이때 상당히 많은 부가적인 가치 창출이 발생한다.

이때 예측이 잘못되었던 부분에서 문제가 발생하는데, 예를 들면 최근 우리가 겪어보아 잘 알고 있듯이 2기 신도시의 과도한 상가 비율로 인해 현재까지도 상가 입주자들의 피해가 회복이 되고 있지 않은 것처럼 초기에 잘못된 수요 예측과 정책적 오류로 인한 피해를 투자자들이 떠안게 되는데, 계획자도 개발자도 스스로 문제가 있음을 최종 소비자에게 알려줄 이유도 없을뿐더러 심지어 스스로도 잘 모르는 경우가 대부분이다.​

결국 소비자 스스로가 특정 부동산에 대한 도시적 입지와 가치 심지어 해당 건축물의 계획적 가치까지 분별해 낼 수 있는 눈이 없다면 최종적 피해자에서 벗어날 방법은 없다.

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정량적 가치 평가 가능한가?

결론부터 얘기하면 충분히 가능하다. 도시 가치를 결정하는 다양한 요소들을 파악하고 그 요소들을 물리적 지표로 측정하는 것은 큰 의미가 있다.

예를 들면 단순히 "지하철 가까이에 있어서 좋아요",라고 말하는 것과 "지하철이 주 출입구에서 350미터 거리에 있어요"라고 얘기하는 것은 큰 차이가 있다. 또 "주변에 수요도가 높아서 임대가 잘나갈거예요~" 라고 말하는 것과 반경 5km 내에 등록 제조업체 수가 12,345개가 있고 지식산업센터 공급호수는 1,000개밖에 안돼요라고 말하는 것의 차이다.

느낌과 감은 부정확하고 믿을 수 없지만, 정량적 수치와 Data 그리고 통계는 높은 신뢰도를 준다. 물론 '나비효과'라는 게 있듯이 모든 것이 정량적 수치에 따라 예측될 수 있는 건 아니다. 하지만, 가능성에 대한 확률에서 느낌에 의존하는 것과는 비교할 수 없다.​

이런 요소들은 단순히 도시공학이나 건축학과 같은 1개 학문만으로 규정될 수 있는 부분이 아니라 인문학, 사회학, 통계학, 심리학 등 인간과 사회의 뿌리 깊은 통섭적 통찰력을 요구한다.

 

https://youtu.be/pK93Uvypu6A