부동산 가격 결정 5가지 핵심 요소 - feat. 건물기준 시가 산정 방법 (몇 가지 요소만 짚어봐도 건물 가치 금세 파악 가능)

 

우리가 부동산을 통해 알 수 있는 건물의 가격은 시장가격 즉 시가다. 자유경쟁 시장에서 부동산 가격은 그 실제 수요에 의해 결정된다. 쉽게 얘기해서 사고 싶은 사람이 많으면 가격은 올라가고 사고 싶은 사람이 적으면 가격은 자연히 내려간다는 말이다.

유사한 건축비와 토지가임에도 불구하고 최종적인 시가가 완전히 천지 차이인 경우가 있다. 똑같이 1억 원을 들여 건축을 했는데도 A 건물은 시가가 2억 원, B 건물은 시가가 무려 10억 원이 넘는다면 그 이유는 뭘까?

 

건물의 실제 가치를 공시가격으로 추적해 보다

공시가격이란 나라에서 건물에 각종 세금을 부과하기 위한 기준 가격을 일괄적으로 정해 놓은 기준이다. 토지로 말하면 공시지가, 주택이나 비주거용 건물의 경우 건물 공시가다.

공시가격은 시가와는 어느 정도 차이는 있지만, 그 비율이 다를 뿐 어느 정도 시가의 흐름을 따라가고 있기 때문에 공시가격 간 비교를 해 보면 대략적으로 해당 부동산의 가치를 짐작해 볼 수 있는 중요한 단서가 된다.

 

국세청 건물기준 시가 산정 기준

매년 국세청에서 확인할 수 있는 건물기준 시가의 산정 기준을 보면 건축물의 재산가치에 영향을 주는 주된 요소 5가지를 확인할 수 있는데, 크게 나열해 보면 다음과 같다.

1) 구조 지수

구조 지수는 건물을 조성하기 위해 선택한 기본적인 공법과 재료를 의미한다. 통나무 구조에서부터 가장 많이 사용되는 철근콘크리트 구조까지 총 11개의 행목으로 구분이 되어 있는데 조성 단가가 비쌀수록 지수 값은 높다. 지수 값이 높을수록 건축물의 값은 상승한다.

2) 용도 지수

용도 지수는 건물의 건축법상 용도를 의미한다. 주택이냐 상업시설이냐 산업시설이냐에 따라서 또 시설을 이용하는 사람의 수에 따라서 지수 값이 달라진다. 집합 건축물의 분양가와 용도 지수는 어느 정도 비례한다고 볼 수 있다.

3) 위치 지수

위치 지수는 건물이 깔고 앉아 있는 필지의 공시지가 지수다. 국토상 존재하는 모든 공시지가 범위를 45개 영역으로 구분해서 지수 값으로 환산해 두었는데, 공시지가의 결정은 대지의 입지, 지목, 필지의 모양, 주변 시세, 위해 요소 등을 다각적으로 파악하여 결정된 쉽게 말하면 땅의 인기도다. 위치 지수는 건물의 실제적인 입지 조건을 반영하고 있기 때문에 상당히 중요한 가격 결정 요소다.

4) 경과연수별 잔가율

건축물은 시간이 지나면 노후화된다. 일반적인 철근콘크리트 구조의 내용 연수 (수명)은 50년이다. 그럼 매년 일정 부분씩 가치는 하락한다고 본다. 결국 오래된 건물은 매년 가격이 감소하게 되는데 이런 노후도 지수가 바로 경과연수별 잔가율이다. 건물의 내구성이 높으면 연상각률값이 적기 때문에 상대적으로 시간이 오래되어도 값이 덜 줄어들게 된다.

5) 개별 조정률

개별 조정률은 건축물의 물리적 특징에 따른 가치를 반영하는 지수 값이다. 여기에는 건축물의 높이, 연면적, 첨단 시스템 도입 여부, 건축물의 구조 안정성 등에 대한 평과 값이다. 건축물의 계획, 도시에서 담당하는 역할, 내부 사용자의 쾌적성 등을 종합적으로 평가한 값이라고 보면 된다.

 

건물의 가치에 영향을 끼치는 실제적 요소

건물 기준 시가에서 나타나고 있는 건축물의 가치에 결정적 영향을 끼치는 요소를 정리해 보면 다음과 같다.

 

첫째, 건물의 위치, 즉 입지

둘째, 건축물의 구조, 즉 공법과 재료로써 건축 공사비와 관련된다.

셋째, 건축물의 용도, 건축법상의 건물의 구분 용도

넷째, 건축물 유지 관리, 건물의 안정성, 노후도

다섯째, 도시적 가치, 건물의 높이와 연면적 구모

여섯째, 기술적 가치, IBS 적용 여부 등

 

결국 건물기준 시가는 부동산에 대한 종합적 가치 평가의 있어서 어느 정도 밑 그림을 그려준다는 측면에서 그 의의가 크고, 거기에 좀 더 구체적인 다양한 요소들 (교통, 주변 인프라, 건축물의 계획성, 주변의 실제적인 수요, 인구, 산업체 등)을 종합적으로 고려해 보면 비교적 정확한 건물의 가격을 예측해 볼 수 있다.

https://youtu.be/dCB49x6RLcs