부동산 임대 사업자 종합소득세 비용 인정 항목 정리 (Feat. 근로소득+사업소득+부동산임대소득 통합 신고 E형 후기)
생애 최초로 종합소득세 신고를 무사히 마무리 지었다. 그것도 세무사 도움 없이 혼자서!
회사 다닐 때 늘 2월에 하던 연말정산이야 어떻게 되었든 회사에서 제공하는 자체 프로그램과 홈택스 간소화 서비스를 잘 활용하면 몇 시간 만에 뚝딱 끝낼 수 있었는데, 일반사업자 종합소득세 신고는 그 절차와 복잡함이 직장인 연말정산과는 비교도 못할 정도로 복잡하다.
사실 나 같은 경우는 이번이 좀 특별한 경우였는데, 우선 첫째로 작년도 1월에 지식산업센터를 매입하면서 사업자등록이 되었고, 둘째로 그럼에도 또 동시에 회사는 회사대로 11월까지 다니며 근로소득이 있었던 복잡한 케이스다.
사업자등록을 했다는 말은 그때부터 매출과 매입관리를 해야 한다는 걸 뜻한다. 당연히 1년에 두 번 있는 부가가치세 신고와 한번 있는 종합소득세 신고의 의무를 지게 되는 것이었다.
개인사업자에게 1월, 5월, 7월은 바쁜 달에 속한다. 특히 5월은 전년도 사업을 최종 결산해서 벌어들인 금액에 대해 세금을 신고하고 납부하는 아주 중요한 기간이다.
부가가치세야 매입 매출 부가세 합산만 잘 계산하면 금방 끝나는 간단한 작업이지만, 종합소득세는 다르다. 문제는 바로 과세표준을 산출하기 위한 비용 처리 항목 때문이다.
사업활동으로 발생한 매출액에서 비용을 빼면 과세표준이 된다. 이 과세표준 금액의 구간에 따라 정해진 세율만큼 세금을 내면 되는 간단한 논리다. 문제는 일반사업자의 구간별 세율이 생각보다 높다는 것. 즉, 먹고 살 만큼 벌면 생각보다 많은 세금을 떼어가기 때문에 사실상 남는 게 많지 않다는 것이다.
때문에 앞으로도 사업을 영속하려면 많이 버는 것도 중요하지만 더 중요한건 내가 번 수익을 어떻게든 지키는 방법을 찾아야 하는데, 그러려면 비용을 최대한 늘리는 방법을 찾아야 한다.
부동산 임대 사업자 과세표준 줄여주는 비용들
요즘은 너도 나도 할 것 없이 파이어족이 넘쳐나는 시대다. 소형 빌라든, 주택이든, 지식산업센터든 투자용 부동산을 하나씩은 가지고 있는 사람들이 많은데, 대부분이 은행 대출을 끼고 사업을 하기 때문에 임대료를 높게 받는 것도 중요하지만, (코로나 시대 특수한 상황도 고려하면 여의치 않다) 세금을 어떻게든 덜 내는 것이 사실 더 중요하다.
부동산 임대 사업자가 종합소득세 신고를 할 때 비용으로 인정받을 수 있는 항목을 한번 정리해 봤다. (참고로 비용은 사업과 관련이 있는 증빙 가능한 경우만 인정이 된다)
1. 건물 가격 (감가상각비)
: 건물 매입 비용은 과세표준을 줄여주는데 아주 큰 역할을 한다.
하지만 건물 매입비는 워낙 크기 때문에 한 번에 비용으로 털 수 있는 항목이 아니라 감가상각비가 적용되는 항목이다. 법인세법에 따르면 건물의 감가상각비는 취득가에서 토지 가격을 뺀 금액을 대략 40년으로 나눈 금액을 매년 비용으로 인정받을 수 있다.
2. 취등록세 / 재산세
: 임대 사업을 위해 부동산을 취득하면 여러 가지 세금이 발생한다. 그중 최초 발생하는 취득세는 비용으로 산입이 가능하고, 매년 7월과 9월에 발생하는 재산세 역시 비용으로 인정을 받을 수 있다.
3. 매입 비용 대출 이자 비용
: 건물을 매입하면서 발생한 대출금의 이자 역시 비용으로 산입 가능하다. 단, 원금 상환분에 대해서는 비용으로 산입할 수 없다.
4. 임대차계약 공인중개사 수수료 비용
: 물건을 최초 매입할 때 들어가는 부동산 중개 수수료와 매번 임차인이 바뀌면서 들어가는 중개 수수료 역시 비용으로 산입이 가능하다.
5. 건물 개보수 비용
: 건물의 노후화를 개선하기 위한 개보수 비용이나 인테리어 비용 역시 비용으로 처리 가능하다.
100% 임대 사업만 운영하는 경우라면 건강보험료, 기부금, 차량 운영비 등도 비용으로 산입할 수 있지만, 대부분은 직장 생활하면서 혹은 다른 사업을 하면서 부동산 임대 사업을 겸업하는 경우가 많기 때문에 위의 내용들은 순수하게 부동산 임대 사업에서만 효과적으로 비용으로 산입할 수 있는 항목만을 소개해 둔다.
개인사업을 최초 시작하면 근로소득자일 때 보다 담보대출 금리가 올가 가는 효과가 있는데, 문제는 대출 금리가 올라가는 만큼 수익률은 떨어진다는 점이다. 거기다가 소득세까지 효과적으로 막지 못한다면, 어지간히 좋은 부동산 물건이 아닌 이상 아차 하면 적자나기 십상이다.
그만큼 절세는 부동산 임대 사업자에게 매우 중요한 요소다.
