서초구 이곳을 주목하라! (앞으로 20년 이내에 가장 발전할 곳은?)

도시건축

서초구 이곳을 주목하라! (앞으로 20년 이내에 가장 발전할 곳은?)

PLAF 2025. 4. 30. 22:04

도시·건축 그리고 부동산

우리 모두는 어디든 하나의 도시 안에 살고 있다. 도시가 유지되기 위해서는 끊임없이 변화해야 하고 혁신을 거듭해야만 한다. 산업이 발전하고 인구가 늘어야만 도시는 수평적으로나 수직적으로 팽창해 나갈 수가 있다.

우리가 다루는 부동산이라고 하는 자산은 이러한 도시의 변화에 대단히 ‘종속적’이며 도시의 운명이 곧 부동산의 운명이라고 해도 과언이 아닐 정도로 강력한 지배력을 발휘한다. 따라서, 내가 현재 살고 있거나 혹은 앞으로 살아가고 싶은 도시의 부동산의 가치를 알고 싶다면 당연히 먼저는 그 도시가 어떠한 잠재력을 가지고 있는지를 살피는 것이 순리일 것이다.

도시는 건축과 다르게 휴먼스케일이 아니다. 건축물은 사람의 눈높이에서도 볼 수 있지만, 도시는 사람의 눈높이에서의 관망이 제한적이기 때문에 온 도시를 제대로 보기 위해서는 스트리트뷰가 아닌 항공뷰로 내려다보아야 한다.

그만큼 도시라고 하는 것의 규모는 크기 때문에 단기적인 계획이나 주먹구구식으로 그때그때 필요한 것을 덧붙여가는 식으로는 도시를 만들거나 지속할 수 없다. 따라서 도시를 만들어가고 유지해 나가기 위해서는 소위 ‘도시기본계획’이라고 하는 일종의 마스터플랜(Master Plan)이 필요하다.

도시기본계획

‘도시기본계획’은 말 그대로 기본계획이다. 따라서, 구체적이지는 않지만 그렇다고 또 그렇게 두리뭉실 하지만은 않은 독특한 성격을 갖는 도시계획이다. ‘도시기본계획’ 안에는 대단히 많은 분야의 정보가 집약적으로 담겨야 하기 때문에 한 두 사람이 아닌 수백 명의 전문가 집단에 의해 기획되고 또 실제 도시를 구성하는 중요한 요소 중 하나인 거주민들의 요구사항과 의지가 반영된다.

따라서, 하나의 ‘도시기본계획’이 완성되기 위해서는 매우 많은 사람들의 숙고와 오랜 논의와 합의과정을 거친다음 비로소 우리 손에 들어오게 된다. 그만큼 ‘도시기본계획’은 농축된 데이터로 구성되어 있기 때문에 한 장, 한 장의 내용을 표면적으로만 바라봐서는 그 내재적인 깊이 안으로 들어가기가 어렵다.

‘도시기본계획’을 제대로 이해하기 위해서는 도시의 형성과정과 도시의 기본적인 구조, 산업적 성격과 주된 인프라시설계획 그리고 인구배분계획 등을 종합적으로 파악해야 한다.

필자는 이러한 ‘도시기본계획’의 중요성을 깨닫고 지난 5년간 서울시의 주요 구(區)들을 포함하여 전국의 약 40여 시·군·구의 ‘도시기본계획’을 연구하여 왔다. 단언컨데 ‘도시기본계획’만 잘 파악해도 도시의 전반적인 발전 방향성과 개발에 대한 비전을 알 수 있다.

하지만, 여러가지 정황을 살펴볼때 이러한 ‘도시기본계획’을 제대로 이해하고 이를 활용하고 있는 사람은 그다지 많지 않은듯 하다. 거기에 더해서 ‘도시기본계획’ 자체가 워낙에 덩치가 큰 계획이라 ‘도시기본계획’이 광역도의 최종 승인을 받고, 보고서가 인쇄되고 있는 동안에도 계속해서 새로운 도시정책과 도시개발이 업데이트 되기 때문에 ‘도시기본계획’ 외에도 최신의 정보를 추가적으로 병행하여 검토해야할 필요성까지 생기지만, 일반인들이 이러한 과정을 수행하기란 사실상 불가능한 일이다.

따라서 필자는 기본적인 ‘도시기본계획’에 대한 내용 파악과 인사이트의 도출, 그리고 이러한 도시계획에 대한 검토를 최적화하기 위해서 추가적으로 ‘시·군·구 도시관리계획’, ’시·군·구 연중업무 계획서’ 혹은 ‘지방정부 시정지침 및 공약이행 보고서’, ‘주요 국토부 고시자료 및 보도자료’, ‘국가철도망계획’, ‘도시별 철도계획’, ‘대도시광역교통대책위원회 심의결과’, ‘환경영향평가 보고서’ 등 수많은 유관자료들을 비교하고 검토하여 최신 진행상황을 추적하는 작업을 해왔고 이를 바탕으로 ‘이곳을 주목하라’라는 제목의 콘텐츠를 제작하여 공개적으로 제공하여 왔다.

이곳을 주목하라? 제목이 좀...

콘텐츠의 제목만 보면 특정 부동산의 홍보나, 지역의 홍보를 위해 만들어진 콘텐츠처럼 보일 수도 있지만, 이 콘텐츠의 기획 의도는 생각보다 숭고(?)했다.

부동산과 관련하여 소위 ‘호재’라고 불리는 많은 정보들이 시중에 넘쳐나지만 그러한 요소들이 부동산에 얼마만큼 또 어떤식으로 영향을 줄지에 대해 객관적이며 종합적으로 판단할 수 있는 방법론도 없거니와 이러한 내용을 객관적으로 다루어주는 매체가 사실상 없기 때문에 필자는 ‘이곳을 주목하라!’ 콘텐츠를 통해서 정보의 불균형을 없애고 눈먼 돈이 가치 없는 부동산에 허비되는 불행한 일을 막는데 조금이라도 도움이 되고 싶었다.

물론, 이러한 작업은 쉬운 작업은 아니며 누구나 할 수 있는 작업도 아니다. 특히 필자와 같이 광적으로(?) 자료를 모으고 요리조리 겹쳐보고 줄을 그어 연결해 보기도 하며 또 높낮이를 달리하여 입체적으로 분석하는 괴짜적인 습관을 지닌 사람이 아니라면 시도조차 하지 않을 머리 아픈 작업이긴 하지만, 콘텐츠 하단에 달리는 ‘도움이 되었다’, ‘감사하다’는 영상의 댓글을 보면서 보람을 느끼고 또 한 면으로는 남들이 가지지 못하는 나만 인사이트를 즐기면 그걸로 충분하다고 여겼다. (물론 약간의 유튜브 광고 수익도 있었지만 노력한것에 비해서는 그야말로 가성비가떨어지는 보수라고 생각한다.)

본 ‘이곳을 주목하라’는 그동안 유튜브 ‘부동산공학’ 채널에서 공개적으로 발행했던 ‘이곳을 주목하라’ 콘텐츠의 전자책 버전이자 확장판 보고서이다.

‘이곳을 주목하라’ 영상을 제작하기 위해서는 못해도 400~500페이지 가까운 ‘도시기본계획’ 보고서를 꼼꼼히 읽어보아야 하고 또, 수백 장이 넘는 유관계획서들과 대단히 많은 양의 지구단위계획 지침서나 도시철도 노선도, 심지어 이런 자료가 왜 엉뚱한 보고서 안에 들어있을까 의구심이 들정도로 전혀 관계가 없을 것만 같은 엉뚱한 위치에 놓여 있는 보석과 같은 자료들도 수집해야 한다.

영상의 제한을 글로써 무한 확장하다

이러한 방대한 양의 데이터들을 15분 내외의 영상에 모두 담을 수는 없기 때문에유튜브 영상 콘텐츠에서는 빠르게 핵심만 짚고 넘어갈 수밖에 없었다. 그러다보니수집한 자료와 인사이트는 많지만 빙산의 일각만 공개할 수밖에 없어 아쉬운 마음이 컸었다.

하지만, 시간이 좀 걸리더라도 연구한 자료가 풍부하게 첨부된 문서화된 콘텐츠를 제공하여 우리 채널의 콘텐츠 소비자들이 본 콘텐츠에 대해 더 깊이 있게 이해하고 더 많은 인사이트를 얻을 수 있도록 돕기 위해 본 전자책을 기획하게 되었다.

본 서는 기본적으로 ‘도시기본계획’을 바탕으로 기본적인 뼈대를 취하되 현재 진행 중인 도시 내 핵심사업들을 빠짐없이 다루기 위해 추가적으로 유관 보고서들을 참고하여 내용을 보충하는 구조로 되어 있다.

또한 수집된 주요 도시지표들이 실제적으로 주요 부동산에 미치는 영향력을 측정하기 위해서 도시 전체가 아닌 주요 행정동(洞)의 영역단위로 범위를 한정하여 영향력의 정도와 위치에 따른 잠재력을 객관적으로 측정하고 그 순위를 비교하였다.

특히 그동안 모두 밝히지 못했던 모든 행정동(洞)들의 잠재력 순위를 전체적으로 제시하고 그러한 순위의 근거에 대해서도 명확히 밝히고자 한다.

앞으로 우리 채널을 통해 발행되는 모든 ‘이곳을 주목하라’ 콘텐츠는 영상에 더하여 이러한 자세한 설명과 근거자료로 구성된 전자책을 함께 발간하여 제공할 계획이며, 영상에 다 담지 못한 세부적인 항목들을 충분한 시간을 가지고 깊이 있게 공부해 나갈 수 있도록 할 예정이다.

자료와 보고서에 대한 다른 소견과 오류 지적은 언제든 대환영이며, 이는 금회로 끝나지 않고 계속해서 업데이트될 본 콘텐츠 개선에 믿거름이 되는 바, 적극적으로 반영하여 콘텐츠의 완성도를 높여나가는데 활용하도록 하겠다.

아무쪼록 본 보고서를 통해 많은 분들이 자신이 사는 지역과 보유한 자산에 대해 객관적이고 균형 잡힌 시각을 가지고 올바른 의사결정을 해나가길 소망한다.

머릿말 중에서...

위의 긴 머릿글을 앞으로 매번 발행하게 될 주요 도시별 '이곳을 주목하라'에 실으려 하니 좀 지루한 감이 있어 매번 조금씩 바꾸어야 할까? 잠시간 고민을 했다. 하지만, 아무리 읽어봐도 이 책에 대한 취지와 숭고한(?) 의지를 지금으로써는 이 글보다 더 잘 나타낼 재간이 없어 우선을 이대로 넣고자 한다.

사실 책이란건 편하게 읽는 맛이 있어야 하는데, 이번에 만든 것은 책이라기 보다는 보고서에 가깝다. 사실 이 글의 모듬은 누구나 느긋하게 편하게 읽기 위한 용도라기 보다는 목적을 가지고 파고드는 마음가짐을 가지고 들여다 볼 목적으로 만들었다.

서초구의 인구추이, 산업지세, 지형특징 등으로 시작해서 거시적인 도시계획을 거쳐 구체적인 인프라 증설 및 재건축에 이르기까지 내가 살고 있는 1~2만명 인구의 단위영역이 되는 행정동을 기준으로 얼마만큼 개발로 인한 영향을 많이 받을지에 대해 이해하기 쉽게 숫자의 합으로 총점과 순위를 제시하고 있다.

숫자의 정확도를 따지기 이전에 몇 건의 호재가 있는가만 살펴보더라도 지역의 미래는 대략 점쳐진다. 그렇기 때문에 독자들에게 권하고 싶은것은 맨 뒤에 있는 각 동별 점수와 순위보다 그와 같은 결과가 맺어지기 까지의 과정들에 주목하라는 것이다.

특히, 서초구에 대해 이제 공부를 시작하는 분들은 필히 이 책을 전체적으로 꼭 살펴본 다음, 구체적 필지정보에 대해 공부해 보길 권하는 바이다.